| 09.04.2014 |
| Разъяснения экспертов на тему: «ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МКД».Часть вторая |
|
11.
На выбор системы горячего водоснабжения (ГВС) и ее комплектации, по мнению ряда экспертов, влияют следующие факторы:
В приложениях к СНиП 2.04.01-85* приведены также расчетные секундные расходы воды санитарными приборами, исходя из которых можно рассчитать пиковое потребление горячей воды (q0):
Что касается выбора систем отопления, ГВС и теплообменного оборудования отечественного и иностранного производства, то тут большинство экспертов сходятся во мнении, что у каждой разновидности данного оборудования есть свои сильные и слабые стороны. Так, преимуществом отечественного оборудования, является невысокая стоимость, а также простота, надежность, адаптированность к российским реалиям и неприхотливость в эксплуатации. К числу недостатков можно отнести меньшие энергоэффективность и КПД, а также более низкое качество и менее привлекательный дизайн. Соответственно, к числу преимуществ иностранного оборудования, следует отнести их в целом более высокие мощность, функциональность, качество работы и привлекательный дизайн. Вместе с тем, иностранные тепловые аппараты, как правило, более дорогостоящие в покупке и сервисном обслуживании, а также привередливы в эксплуатации, поскольку созданы для работы лишь в идеальных условиях "чистых сред" и высокой технологической культуры высокоразвитых государств без учета российской специфики (например, систем, в которых отсутствует обработка воды, изношены тепловые сети, применяются переменные режимы работы, возможны нарушения нормальных условий эксплуатации (гидравлические удары, повышение тепловой нагрузки, ухудшение качества воды и т. д.) и другие особенности).
12.
Рекомендации по подбору теплообменного оборудования
Ю.Н. Широкий - к.ю.н., эксперт журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера" :
Выбор оптимального теплообменного оборудования для решения конкретной задачи эксперты советуют доверять проверенным профессионалам производителя либо при самостоятельном расчете ПТО (на специальных расчетных программах производителей) учитывать следующие рекомендации:
При выборе материалов для ПТО систем ГВС эксперты рекомендуют:
13.
Общая информация о системах горячего водоснабжения и отопления
Ю.Н. Широкий - к.ю.н., эксперт журнала "ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера" :
Различают системы ГВС с одноступенчатым параллельным с двухступенчатым последовательным присоединением подогревателей горячего водоснабжения. Система с одноступенчатым параллельным присоединением подогревателей горячего водоснабжения является наиболее простой и распространенной, эксперты рекомендуют применять ее в случаях, если отношение максимального расхода теплоты на горячее водоснабжение зданий к максимальному расходу теплоты на их отопление (QРг.в / QРо) составляет менее 0,2 или более 1. Эта схема используется при нормальном температурном графике сетевой воды в тепловых сетях. Вместе с тем основным недостатком данной схемы является значительный расход сетевой воды для системы ГВС (и, следовательно, во всей системе теплоснабжения).
Система с двухступенчатым последовательным присоединением подогревателей ГВС является более сложной конструкцией, эксперты рекомендуется ее применять в случаях, если отношение максимального расхода теплоты на горячее водоснабжение зданий к максимальному расходу теплоты на их отопление (QPг.в/QPо) находится в интервале от 0,2 до 1. Данная схема требует некоторого повышения температурного графика сетевой воды в тепловых сетях. Ее главным преимуществом является то, что для системы ГВС не требуется специального расхода сетевой воды, так как подогрев водопроводной воды осуществляется за счет сетевой воды из систем отопления (и вентиляции) зданий. Однако и у нее есть недостаток – требуется обязательная установка системы автоматизации и дополнительное местное подрегулирование всех видов тепловых нагрузок зданий (отопления, горячего водоснабжения, вентиляции).
Сравнивая традиционные центральные тепловые пункты (ЦТП) с индивидуальными тепловыми пунктами (ИТП) необходимо отметить, что в ЖКХ наиболее распространены схемы производства горячей воды с водяными подогревателями, входящими в состав ЦТП или ИТП. Причем схема ГВС с ИТП считается более перспективной в отношении энергосбережения. Системы с ИТП обходятся дешевле за счет снижения капитальных затрат на строительство (ЦТП требуют отдельного строения, а для современных малогабаритных ИТП не обязательно даже иметь специально оборудованное помещение). Снижаются капитальные затраты и за счет замены четырехтрубной подводки к зданию (для ЦТП) на двухтрубную, так как горячая вода готовится на ИТП, размещенном непосредственно в самом здании. По той же причине исключаются теплопотери в наружных сетях ГВС. Появляются дополнительные удобства для потребителя. Организация системы теплоснабжения здания с ИТП, оснащенного современной погодозависимой автоматикой, позволяет отапливаться в более гибком и экономичном режиме. Практически полностью исключаются так называемые недотопы и перетопы. ИТП могут применяться не только при организации систем теплоснабжения вновь возводимых объектов, но и при реконструкции зданий. Основные положения по проектированию и строительству ЦТП и ИТП собраны в Своде правил по проектированию и строительству "Проектирование тепловых пунктов" (СП-41-101-95). Схему с подогревом воды в пароводяных подогревателях используют соответственно там, где для производства тепла применяется паровой котел – часто в промышленности, на предприятиях, требующих производства пара или горячей воды с высокими значениями температуры.
При выборе теплообменного оборудования наиболее рациональным вариантом подключения систем ГВС зданий к тепловым сетям эксперты называют пластинчатые теплообменники (ПТО), которые в отличие от традиционных кожухотрубных (КТО) (простых в обслуживании, но сложных в изготовлении и ремонте) более эффективны в части теплообмена, реже нуждаются в очистке, обладают большим сроком эксплуатации, а также примерно в 4–6 раз компактнее аналогичных по производительности КТО.
Следует иметь в виду, что, хотя пластинчатые теплообменники в целом выигрывают по сравнению с устаревшими кожухотрубными аппаратами, но, увы, зачастую проигрывают при сравнении с современными теплообменниками типа ТТАИ.
К сожалению, и те, и другие, и третьи аппараты резко возрастают в цене, размерах и весе при снижении температурного напора. Причем это возрастание тем больше и тем резче, чем ближе температурный напор приближается к 0 °С.
Между тем, задание такого малого температурного напора напрямую ведет к росту стоимости системы, причем не только на стадии вложения капитальных затрат, но и при эксплуатации (хотя бы в части повышенных расходов на электроэнергию на привод насосов, призванных обеспечить преодоление более высокого гидравлического сопротивления увеличенных теплообменных аппаратов).
14.
Эксплуатационная ответственность и балансовая принадлежность: основные понятия
Ю.Ф. Федоров - к.ю.н., юрист Совета Федерации РФ, эксперт :
Понятие границ эксплуатационной ответственности неизменно стоит рядом с понятием границ балансовой принадлежности, при этом общего определения ни для того, ни для другого в законодательстве нет. Между тем, существует ряд определений в рамках регулирования различных договоров энергоснабжения:
Наиболее полные определения рассматриваемых понятий касаются снабжения электрической энергией. Согласно п. 2 постановления Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 № 861:
Из анализа правовых актов следует, что граница балансовой принадлежности делит инженерные сети по признаку собственности или иного законного владения, а граница эксплуатационной ответственности предполагает линию раздела по признаку возложения бремени содержания инженерных коммуникаций.
При заключении договоров ресурсоснабжения МКД граница балансовой принадлежности будут отделять инженерные сети, являющиеся общим имуществом собственников помещений (ст. 36 ЖК РФ), от иных инженерных сетей. В связи с этим важно понимать, что относится к общему имуществу.
Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества), в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая в т. ч. из сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил содержания общего имущества).
В силу п. 8 рассматриваемых Правил внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в т. ч. сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не предусмотрено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.
Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил содержания общего имущества).
Таким образом, границей балансовой принадлежности при заключении договоров ресурсоснабжения МКД всегда является внешняя граница стены дома, а граница эксплуатационной ответственности установлена не императивно – она может:
Конкретизируя п. 8 Правил содержания общего имущества, можно обратиться к п. 14 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.02.1999 № 167, в котором указано: при наличии согласования разграничение может быть установлено по колодцу (или камере), к которому подключены устройства и сооружения для присоединения абонента к коммунальной водопроводной или канализационной сети. Относительно тепловых сетей возможны варианты установки границы эксплуатационной ответственности на стене тепловой камеры на вводе абонента либо по первым отключающим устройствам (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.05.2009 № А53-9063/2008-С2-41). Все перечисленные варианты должны быть согласованы в акте разграничения эксплуатационной ответственности.
15.
Акт разграничения эксплуатационной ответственности как неотъемлемая часть ресурсоснабжения
В начале 2012 Правительством Российской Федерации внесена некая определенность в договорные отношения, связанные с поставкой коммунальных ресурсов – утверждены Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (постановление Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 № 124).
Согласно п. 18 вышеуказанных обязательных правил в договоре ресурсоснабжения предусматриваются, в том числе, следующие условия.
Условие о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса.
При этом определять границу раздела предписывается в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон, копии которых прилагаются к договору ресурсоснабжения.
Если иное не установлено договором ресурсоснабжения, ресурсоснабжающая организация несет ответственность за качество поставляемого коммунального ресурса на границе раздела внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в МКД, и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, предназначенных для подачи коммунального ресурса к внутридомовым инженерным системам (отвода бытовых стоков из внутридомовых систем).
Условие о разграничении обязательств сторон по обеспечению обслуживания внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в МКД, и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, предназначенных для подачи коммунального ресурса к внутридомовым инженерным системам (отвода бытовых стоков из внутридомовых систем).
Таким образом, вопрос составления акта разграничения между РСО и исполнителем коммунальных услуг (ТСЖ, ЖК, ЖСК, управляющая организация) уже не может рассматриваться как желательный элемент построения добросовестных отношений, а, по решению законодателя, является прямой обязанностью сторон.
Границей эксплуатационной ответственности при наличии общедомового прибора учета коммунального ресурса является место соединения такого прибора учета с инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491).
Иная граница может быть установлена по соглашению собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО.
16.
Важность определения границ эксплуатационной ответственности сторон
Н.А. Каширская - судья ФАС Волго-Вятского округа.
Зачастую при исполнении договоров, подписанных УО и РСО, касающихся тепло-, водо-, электро- и газоснабжения, возникают споры об определении точек поставки соответствующего ресурса и границ эксплуатационной ответственности сторон по договору.
От установленных границ эксплуатационной ответственности зависит, какие участки инженерного оборудования будут обслуживать УО, поэтому во избежание споров в процессе исполнения договора РСО и УО должны быть подписаны акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Например, по итогам рассмотрения одного из дел суд взыскал с ТСЖ в пользу водоснабжающей организации сумму ущерба в виде затрат на проведение работ по устранению утечки на водопроводных сетях, руководствуясь актом разграничения эксплуатационной ответственности. Согласно ему ответственность за эксплуатацию участка сетей, на котором произошла авария, возложена на ТСЖ, в то время как ремонт этого участка провела за свой счет водоснабжающая организация.
Следует отметить, что границы эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности в акте были установлены не на внешней границе стены МКД, а значительно дальше. Кроме того, по этим водопроводным сетям проводилось обслуживание и других МКД, которые не находились под управлением ТСЖ. При этом ФАС Волго-Вятского округа отклонил доводы последнего относительно бесхозности спорного участка сетей и незаконности указанного акта со ссылкой на его подписание без замечаний и возражений уполномоченным лицом и на наличие в договоре упоминания об этом акте. Ранее ТСЖ не обращалось в суд с иском о признании акта незаконным. Следовательно, РСО, обязанная по смыслу п. 87 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 № 167) устранять аварии на системах водоснабжения и исполнившая свою обязанность, приобрела право требования с ТСЖ возмещения стоимости выполненных на принадлежащем последнему участке сети работ. Суд вынес такое решение в связи с тем, что стороны договора добровольно определили границы ответственности соответствующим образом (решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2010, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.03.2011 по делу № А82-4853/2010).
Еще пример. В деле № А29-10507/2010 разногласия у сторон возникли в связи с тем, что прибор учета был установлен в подвале многоквартирного жилого дома, т. е. не на границе балансовой принадлежности сетей. Часть сети от внешней стены дома до места установки прибора принадлежит ответчику (МУП), по мнению которого, ТСЖ (истец) должно было оплачивать тепловые потери на этом участке сети и соответственно не утверждать о наличии у ответчика неосновательного обогащения.
Суд не поддержал позицию ответчика и удовлетворил иск о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неправомерно предъявленных тепловых потерь. МУП сочло не соответствующим фактическим обстоятельствам дела вывод суда о неправомерности предъявления ТСЖ счетов по оплате тепловых потерь и обратилось с кассационной жалобой в ФАС Волго-Вятского округа.
В обоснование своих доводов заявитель указал, что суд первой инстанции не установил, на каком участке сети возникают предъявленные к оплате потери. Прибор учета тепловой энергии установлен не на границе раздела балансовой принадлежности сетей истца и ответчика, а в подвале МКД, что, помимо прочего, подтверждается схемой сетей теплоснабжения. Участок сети от границы внешней стены дома до места установки прибора является общим имуществом собственников жилых помещений в этом доме. Следовательно, ответчик должен оплачивать тепловые потери через изоляцию на этом участке сети. Поскольку тепловые потери на участке тепловой сети от границы балансовой принадлежности истца до места установки прибора учета истца прибором не фиксируются, генерирующая компания предъявляла стоимость потерь ответчику, а ответчик – истцу.
По существу, спор сторон сводится к обоснованности требований ответчика об оплате потерь тепловой энергии на участке сетей, находящихся внутри МКД, до места установки прибора учета.
Из содержания пп. 3, 49 Правил № 307 (в настоящее время утратили силу – прим. ред.), пп. 5, 8 Правил № 491, пп. 89, 143 Правил № 530 (в настоящее время утратили силу – прим. ред.), пп. 1.2, 1.3, 1.4, 3.2.1, 4.2.1 Правил учета тепловой энергии и теплоносителя, утв. Минтопэнерго России 12.09.1995 № Вк-4936, следует, что в предмет доказывания по данному делу входят обстоятельства, связанные с принадлежностью сторонам участка сети, на котором возникли потери тепловой энергии. При этом определяющим фактором является граница балансовой принадлежности тепловых сетей.
Исполнитель коммунальных услуг обязан оплатить в полном объеме стоимость поставленного ему коммунального ресурса, в т. ч. потери во внутридомовых сетях. Если прибор учета установлен за границей балансовой принадлежности сетей, т. е. не на внешней стене дома, а смещен в сторону участка сети, проходящего внутри помещения МКД, то он не фиксирует объем потерь на этом участке сети. Участок сети, находящийся внутри жилого дома, входит в состав общего имущества. Потери коммунального ресурса на этом участке оплачивает исполнитель коммунальных услуг.
Нормативные потери в сетях являются естественным объективным физическим процессом, и их объем может быть определен расчетным способом.
Как уже указывалось, суд первой инстанции взыскал с МУП полученные от ТСЖ денежные средства в сумме, превышающей стоимость объема тепловой энергии, зафиксированной общедомовым прибором учета, как неосновательное обогащение.
Вместе с тем, как указал ФАС Волго-Вятского округа, суд не установил место нахождения общедомового прибора учета тепловой энергии и принадлежность участка сети, что имеет существенное значение для решения вопроса о наличии у ответчика надлежащего правового основания для получения платы за объем тепловой энергии, утерянный в сетях. В связи с этим дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (см. решение Арбитражного суда Республики Коми от 21.03.2011, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2011 по делу № А29-10507/2010.
17.
Разграничение ответственности и балансовый учет
С.А. Алфёров - юрист Некоммерческого партнерства “Союз жилищных организаций”, аспирант ИПК госслужбы
Акт разграничения – один из краеугольных документов в системе управления объектами недвижимого имущества, определяет границу имущественной обособленности объектов (границу собственности) и зоны эксплуатационной ответственности сетевой, обслуживающей, управляющей организации и потребителя. Границы эксплуатационной ответственности не всегда совпадают с границами собственности. Данный фактор влияет на структуру и размер расходов сторон, ответственных за содержание, ремонт и сохранение общего имущества.
При управлении многоквартирным домом (МКД), современным жилым комплексом, загородным поселком, объектом индивидуального жилищного строительства возникают существенные проблемы в том случае, если акт не достаточно проработан, актуален, содержит сведения, не соответствующие действительности. Большая часть таких договоров: договор управления, договор о содержании и ремонте, договор поставки (ресурсоснабжения), договор технического (эксплуатационного) обслуживания того или иного объекта - начинается с определения границы собственности, эксплуатационной и балансовой ответственности.
По акту разграничения можно судить о реальном уровне управляющего. Этот документ демонстрирует знания, исполнительское мастерство профессионала, реализованные мероприятия, принятые решения собственников. Акт разграничения оформляется сторонами (контрагентами) по договору в произвольной форме. Нормативные правовые акты не содержат каких-либо требований по формализации и порядку оформления данного документа.
Как правило, организация, в которую обращаются для заключения договора, дает свой вариант (бланк), на котором уже вбиты текстовые фрагменты, такие как "на балансе", "в эксплуатации", и т. д. Это не означает, что необходимо воспользоваться именно этим бланком, согласиться с его содержимым. Неправомерно требовать заполнения "формы", утвержденной распорядительным документом организации.
Анализируя формы документов ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций, можно убедиться в том, что акты разграничения оформляются и называются по-разному. Причем до сих пор в их названиях можно увидеть "балансовую принадлежность" и "эксплуатационную ответственность". Балансовая принадлежность – "атрибут" юридического лица, ведущего балансовый учет основных средств (активов), принадлежащих данному юридическому лицу. Конечно, бывают и другие основания, например договор концессии, когда на балансе одного юридического лица может отражаться стоимость чужих активов. Но это не имеет отношения к деятельности по управлению объектами общего имущества собственников помещений. К акту разграничения балансовый учет никакого отношения не имеет.
Приватизация жилищного фонда, повлекла за собой изменения жилищного и бюджетного законодательства. Объекты инженерно-технического обеспечения жилых домов перестали быть только государственной (муниципальной) собственностью, превратились в объекты общего имущества собственников – физических и юридических лиц. А объекты (или доля в праве на объекты) общего имущества, находящиеся в собственности физических лиц, отразить на балансе государственного или частного оператора уже не возможно.
Важно понять, что стоимость доли в праве на объекты общего имущества, принадлежащего юридическому лицу, например, застройщика, после ввода объекта в эксплуатацию и появления второго собственника на жилое помещение в доме (жилом комплексе) подлежит отражению в балансе застройщика. Это относится и к любому другому юридическому лицу, имеющему в собственности, наравне с другими собственниками, помещения в жилом доме (жилом комплексе). Согласно Положению по бухгалтерскому учету "Учетная политика организации" (ПБУ 1/98), утв. приказом Минфина России от 09.12.1998 № 60н, "…объект основных средств, находящийся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности". Формирование стоимости объектов общего имущества (основных средств), а соответственно доходов и расходов по их содержанию, является базисом для налогообложения и основой для составления финансово-хозяйственного плана (сметы) по управлению недвижимостью".
Положения бухгалтерского учета пока не требуют учета объектов общего имущества на забалансовых счетах (письмо Минфина России от 01.02.2006 № 03-06-01-04/08). Причем порядок, влияющий на формирование затрат, не зависит от организацонно-правовой формы управляющего (управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК, др.).
Так как же юридическому лицу – собственнику отразить в балансе стоимость доли в праве на общее имущество? Ответ простой, а вот исполнение – сложное. Ответ заключается в том, что в документе о собственности на индивидуально-определенный объект собственности юридического, а также и физического лица должна учитываться доля в праве на объекты общего имущества. Это и будет подтверждением того, что стоимость доли в праве на общее имущество включена в стоимость самого объекта недвижимости (главной вещи).
Если до ЖК РФ нормативные правовые акты содержали термины "балансовая принадлежность" или допускали установление "границы эксплуатационной ответственности" в случае, когда не определена граница собственности на сетях, то действующее законодательство, говоря об акте разграничения, прежде всего, определяет границу собственности.
18.
Как определить границу эксплуатационной ответственности, если инженерные коммуникации не переданы застройщиком
Нередки случаи, когда ресурсоснабжающая организация (РСО) при составлении акта разграничения эксплуатационной ответственности в рамках утверждения условий договора ресурсоснабжения закрепляет за организацией, управляющей многоквартирным домом (ТСЖ, ЖК, ЖСК, управляющая организация), являющейся исполнителем коммунальных услуг в МКД, участок сети от магистральной (назовем ее так) сети до наружной границы стены здания за исполнителем коммунальных услуг (водопроводный ввод, ввод горячего водоснабжения, тепловой ввод, канализационные выпуски и пр.).
Подавляющее большинство описанных выше случаев связаны с заключением договора ресурсоснабжения для дома-новостройки.
Чем вызвано такое поведение РСО? Всё очень просто. Для того, чтобы у РСО были основания обслуживать указанный участок сети (от централизованной системы до наружной границы стены здания), ей необходимо заранее знать о том, что данный участок будет передан в государственную или муниципальную собственность и, в дальнейшем, в хозяйственное ведение РСО. В противном случае у ресурсоснабжающей организации не будет денежных средств на эксплуатацию участка инженерной сети.
Данную ситуацию следует рассмотреть отдельно.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83 утверждены Правила определения и предоставления технических условий подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Согласно п. 7 вышеуказанных правил органам местного самоуправления (органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации - гг. Москвы и Санкт-Петербурга) рекомендуется принимать созданные за счет правообладателя земельного участка за пределами границ земельного участка сети инженерно-технического обеспечения в муниципальную (государственную) собственность.
В п. 18 Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в условиях подключения, выдаваемых застройщику, указывает границы эксплуатационной ответственности РСО и застройщика.
В п. 43 Правил подключения к системам теплоснабжения (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.04.2012 № 307) указано, что осуществление подключения завершается составлением и подписанием обеими сторонами акта о подключении и акта разграничения балансовой принадлежности, в котором указываются границы раздела тепловых сетей, теплопотребляющих установок и источников тепловой энергии по признаку владения на праве собственности или ином законном основании.
Таким образом, если у организации, приступившей к управлению домом-новостройкой, возникли сомнения в отношении принадлежности участка сети, необходимо запросить у застройщика (в случае, если застройщик ранее не передал такие документы)- копии технических условий (условий подключения) на подключение к инженерным сетям; акты разграничения балансовой принадлежности, оформленные после осуществления подключений к инженерным сетям (в отношении сетей теплоснабжения).
Зачастую застройщик (а то и УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) настаивает на том, чтобы участок сети от магистральной сети (как мы условно ее назвали) до наружной границы стены здания находился на балансе застройщика (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) ввиду того, что указанный участок трубопровода построен за счет средств застройщика (или дольщиков, участвовавших в строительстве многоквартирного дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Застройщику или собственникам помещений в многоквартирном доме (по их поручению – УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) необходимо определиться, стоит ли настаивать на том, чтобы участки наружных сетей инженерно-технического обеспечения находились в эксплуатации УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК.
Необходимо помнить, что содержание таких сетей требует наличия соответствующих специалистов, техники, документации т.д.
Кроме того, в случае возникновения аварийной ситуации на сети, находящейся в эксплуатации УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, ответственность за отсутствие, например, бесперебойного холодного водоснабжения или отопления (в течение отопительного периода) ложится на УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК и последствия могут нанести серьезный экономический ущерб и невозместимый урон репутации организации, управляющей многоквартирным домом.
19.
Особенности включения системы отопления в состав общего имущества собственников помещений в МКД
В п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, указано, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Тем не менее, споры вокруг того, входят ли в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее имущество) обогревающие элементы в виде радиаторов отопления, расположенных непосредственно в жилых и нежилых помещениях МКД.
Мнение тех, кто считает, что указанные обогревающие элементы не должны включаться в состав общего имущества основано на том, что в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности принадлежит механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Т.к. радиатор, расположенный, допустим, в квартире, обогревает только одну квартиру, его нельзя отнести к общему имуществу и содержание и ремонт этого радиатора должен проводиться за счет собственника помещения (например, определение Ленинградского областного суда от 5 апреля 2012 г. № 33-1306/2012).
Есть и прямо противоположная позиция, которая поддерживается Министерством регионального развития Российской Федерации (письмо от 04.09.2007 № 16273-СК/07): обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома в силу п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила).
Вместе с тем, в 2009 году Верховным Судом РФ было рассмотрено гражданское дело о признании частично недействующим п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (именно в рассматриваемой в данном материале части).
В решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725 указано, что, по мнению заявителей, расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.
Суд, заслушав стороны и изучив материалы дела, пришел к следующему выводу.
В соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичным образом ч. 1 ст. 36 ЖК РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ).
По смыслу п. 6 Правил во взаимосвязи с пп. "д" п. 2 и п. 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).
С учетом изложенного, системное толкование п. 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.
Кассационная коллегия по указанному гражданскому делу не нашла оснований для отмены решения Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2009 № ГКПИ09-725.
20.
Кто отвечает за состояние наружной сети в случае, если придомовая территория входит в состав общего имущества в МКД
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Вместе с тем, согласно п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, внешней границей инженерных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома. При этом иная граница может быть установлена законодательством Российской Федерации, однако до настоящего времени законодательством не определены иные границы раздела наружных и внутридомовых инженерных коммуникаций.
Земельный кодекс Российской Федерации не содержит нормы, согласно которой объекты, расположенные «в земле», автоматически становятся собственностью лица (лиц), которому принадлежит земельный участок.
Получается, что установление собственника земельного участка не играет главенствующую роль при определении собственника сетей инженерно-технического обеспечения, проходящих по такому участку?
Согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ указано, что если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственник помещения в МКД вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (дополнительно см. постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П).
Заметьте, об инженерных коммуникация и иных объектах, расположенных на земельном участке, ни в том, ни в другом случае речь не идет.
Каких-либо официальных разъяснений по данному вопросу нет, но по общему правилу первоисточником информации о том, кто является собственником наружной инженерной сети от внешней стены здания до первого колодца на магистральной сети, являются документы, на основании которых осуществлялось строительство МКД: договор аренды земли, инвестиционный контракт, технические условия на присоединение к сетям инженерного обеспечения и подобные перечисленным документы.
Именно такие документы, условно будем считать их исходными, говорят о том, кто является собственником коммуникаций, расположенных в пределах земельного участка, а не нынешний собственник данного участка земли.
Кроме того, инженерные коммуникации могут проходить по земельному участку транзитом и иметь косвенное и/или весьма посредственное отношение к поставке коммунальных ресурсов в многоквартирный дом, расположенный на данном земельном участке.
Однако мы рассмотрели вопрос так называемой балансовой принадлежности сетей инженерно-технического обеспечения, расположенных в пределах земельного участка, включенного в установленном порядке в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. А что же можно сказать о том, кто несет ответственность за состояние такой сети?
Для того, чтобы подобный вопрос не возникал в срочном порядке при устранении или по результатам устранения аварийной ситуации, в интересах организации, управляющей многоквартирным домом, и ресурсоснабжающей организации подписать акт разграничения эксплуатационной ответственности в составе договора ресурсоснабжения.
Именно этот документ как неотъемлемая часть договора ресурсоснабжения и будет играть главную роль при установлении лиц, ответственных за эксплуатацию того или иного участка инженерной сети.
|
 |
 |
|
|
Председатель Татнефть Профсоюза Гумар Яруллин стал участником прямого эфира в Instagram, организованного профсоюзным комитетом НГДУ «Лениногорскнефть». В прямом эфире он ответил на вопросы, которые поступили накануне в Директ, а также были заданы в ходе встречи.
Электронный профсоюзный билет совсем скоро появится у каждого члена профсоюза республиканской профорганизации работников народного образования и науки. Это станет возможным благодаря тому, что Общероссийский Профсоюз образования целиком переходит на цифровые рельсы.
Председатель Федерации профсоюзов Республики Татарстан Елена Кузьмичева приняла участие в заседание санитарно-противоэпидемической комиссии Кабинета Министров РТ, под председательством заместителя Премьер-министра Республики Татарстан Лейлы Фазлеевой.
8 ноября 2020 года в КСК КФУ «УНИКС» прошел первый этап практикообразовательного интенсива «МИРОТВОРЕЦ КФУ», организованного для старост 1 курса Казанского федерального университета.
Уважаемые коллеги! Дорогие друзья! От имени Федерации профсоюзов Республики Татарстан и от себя лично поздравляю Вас с Днем Конституции Республики Татарстан!
АО «ПОЗиС» продолжает проводить мероприятия, приуроченные к 75-летию Великой Отечественной войне и 100-летию образования Татарской АССР. В городском парке Победы состоялась встреча представителей разных поколений. Отдать дань памяти участникам Великой Отечественной войны и тем, кто ковал победу в тылу пришли ветераны объединения, заводская молодежь и юные кадеты лицея №14.
Уважаемые коллеги! В период досрочной и основной подписных кампаний Почты России подписаться на газету Федерации профсоюзов РТ «Новое слово» можно онлайн 
Уважаемые коллеги! Дорогие друзья! От имени Федерации профсоюзов Республики Татарстан поздравляю Вас с Днем народного единства!
В этом году тема конкурса – «Лучшая открытка к празднику». Оргкомитет конкурса был приятно удивлен активностью участников, нестандартным мышлением и креативным подходом детей к тематике конкурса.
Награждение победителей Республиканского конкурса на звание «Лучшая школа профсоюзного актива» состоялось на сегодняшнем заседании президиума Федерации профсоюзов Республики Татарстан.
Вот уже три года Татарский республиканский комитет профсоюза работников народного образования и науки организует отдых для педагогов, воспитывающих детей с ограниченными возможностями здоровья. Весной и осенью желающие бесплатно получают путевки в профсоюзные здравницы республики.
Церемония награждения победителей корпоративного конкурса художественного творчества среди детей сотрудников компаний Группы ТАИФ состоялась сегодня в Нижнекамске.
Татарстанская республиканская организация Всероссийского Электропрофсоюза недавно организовала Турнир по шахматам. Впервые Турнир проходил в режиме онлайн. Игры были организованы на международной шахматной интернет площадке lichess.org.
Под таким названием в Тюлячинском районе прошла замечательная акция. 24 октября трудовые коллективы Тюлячинского района на территории в несколько соток высадили более сотен яблонь разных сортов.
Осень – пора увядания, грусти и тоски, но только не на филиале АО «ТГК-16» «Нижнекамская ТЭЦ (ПТК-1)». Здесь и в осенние дни бывает весело и интересно. Уйти от серой действительности осенних будней, окунуться в мир совместного творчества, познать радость созидания нам помог конкурс «Осенний калейдоскоп».
Первичная профсоюзная организация НГДУ «Джалильнефть» функционирует уже больше шести десятилетий, и все эти годы профсоюз работал рука об руку с администрацией предприятия, помогая претворять в жизнь самые смелые мечты нефтяников в социальной сфере, являясь неизменным партнером в ежедневных упорных трудах на нефтяном поприще.
Автопарк профгрупорга, мастера химического производства ООО «Челныводоканал» Александра Шардакова насчитывает более 50 автомобилей. Все они бережно хранятся дома, на полочке – эти авто являются масштабными копиями машин советского и российского автопрома.
I этап Проекта молодежных инициатив «Платформа» – Конкурс презентаций предприятий и организаций города Казани «За работу!» прошел недавно в КМЦ им. А. Гайдара. В ходе конкурсного дня представители 8 казанских предприятий и организаций презентовали свою деятельность перед молодежной аудиторией.
Вопрос: Я постоянно работаю за компьютером в течение всей 8-часовой рабочей смены. В нашей организации, согласно приказа, есть перерыв на обед продолжительностью 1 час. Однако согласно СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03, при работе за компьютером должны быть установлены и другие рабочие перерывы. Работодатель считает, что эти перерывы носят рекомендательный характер. Так ли это?
