| 09.04.2014 |
| Разъяснения экспертов на тему: «ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МКД».Часть первая |
|
1. Квалификация машино-места как объекта собственности
2. Собственники помещений в МКД не включают отдельные элементы в состав общего имущества МКД
Вопрос определения состава общего имущества собственников помещений в МКД в целях выполнения обязанности по содержанию такого имущества находится в компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
Сложившаяся практика показывает, что в отношении земельного участка, нежилых помещений и некоторых видов оборудования, расположенного в МКД, должны быть правовые основания для включения их в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и желание собственников перечисленные объекты содержать. Рассмотрим подробнее.
Например, достаточно частой ситуацией является нежелание собственников помещений в МКД содержать насосы подкачки (повысительные насосы), расположенные в подвале МКД и обеспечивающие гарантируемый напор в зоне определенной этажности. Мотивация приводится следующая: обеспечение напора – задача ресурсоснабжающей организации. Если не справляется, то пусть содержит оборудование, которое хоть и располагается внутри МКД, но решает "проблемы" ресурсоснабжающей организации. В данном случае приведенных аргументов недостаточно для того, чтобы переложить расходы по эксплуатации повысительных насосов на ресурсоснабжающую организацию по следующим причинам:
- во-первых, в той точке, в которой напор обязана обеспечить ресурсоснабжающая организация, он может оказаться соответствующим установленным нормативам (т.к. повысительный насос "работает" на верхние этажи);
- во-вторых, необходимо учитывать исходные условия, в которых осуществлялось строительство МКД, а также условия эксплуатации. Может оказаться, что повысительный насос появился в МКД позднее (не был предусмотрен проектной документацией) и необходимость его появления обусловлена объективными причинами.
Допустим, что подготовленный проект договора управления МКД, включающий в себя состав общего имущества в МКД, отклонен собственниками помещений в МКД по причине наличия в нем "лишних" элементов (те же насосы, домофон и т.д.) и, соответственно, "лишних" работ, которые "навязывает" управляющая организация. Как поступить управляющей организации?
Решение в каждом подобном случае управляющая организация принимает самостоятельно, однако целесообразно отметить следующее.
Вопросы контролирующих органов, связанные с качеством содержания общего имущества в МКД, будут адресованы организации, управляющей многоквартирным домом: УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК.
Соответственно, при наличии вопросов от контролирующих органов УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны уметь объяснить, почему, например, не выполняются те или иные работы, связанные с содержанием общего имущества в МКД.
Пример
Управляющая организация не выполняет работы по содержанию системы дымоудаления, имеющейся в МКД, т.к. общее собрание собственников помещений в МКД не включило систему дымоудаления в состав общего имущества МКД. соответственно, у УО не было оснований для включения работ по содержанию системы дымоудаления в условия договора управления МКД.
Таким образом, перечень работ и услуг, выполняемых и оказываемых управляющей организацией (ТСЖ, ЖК, ЖСК), напрямую зависит от состава общего имущества, определяемого собственниками помещений в МКД.
Обратная зависимость (если работы в отношении чего-то включены в перечень работ и услуг, выполняемых (оказываемых) управляющей организацией, то это "что-то" является общим имуществом) жилищным законодательством не предусмотрена.
В случае, если управляющая организация выявляет "недостающие" элементы в МКД, не включенные в состав общего имущества, в ее интересах направить собственникам помещений в МКД (например, председателю совета МКД) предложение о включении такого элемента в состав общего имущества в МКД и, в дальнейшем, внести необходимые изменения в условия договора управления МКД. Для управляющей организации это будет законным основанием для содержания данного имущества, а для собственников помещений в МКД – основанием для внесения соответствующей платы.
3. Важность определения состава общего имущества собственников помещений в МКД для УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК
В ч. 1 ст.36 ЖК РФ перечислены объекты общего имущества собственников помещений, которые принадлежат им на праве общей долевой собственности:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Учитывая, что перечень приведен достаточно подробный, многие полагают, что составлять его для каждого МКД необходимости нет. Тем более, что в п.п. 2 – 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, описаны границы внутренних сетей инженерно-технического обеспечения, по которым определяется их принадлежность к общему имуществу собственников помещений в МКД.
Казалось бы, если все имущество, включаемое в состав общего имущества собственников помещений в МКД, так подробно описано законодательно, зачем дублировать его и заново определять состав общего имущества собственников помещений в МКД для конкретного МКД? И тем более, какова заинтересованность в этом управляющей организации (ТСЖ, ЖК, ЖСК)?
Вместе с тем, согласно п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества все-таки определяется:
- собственниками помещений в МКД - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
- органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
- органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, является одним из существенных условий договора управления МКД.
Важно
В случае, если в отношении МКД не определен состав общего имущества собственников помещений в МКД, то отсутствует сам объект управления.
Отсутствие определенного состава общего имущества в МКД может иметь негативные последствия, в том числе, для УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, например, в следующих случаях:
- залитие помещения в МКД по причине возникновения аварийной ситуации на трубопроводе;
- получение предписания от жилищной инспекции об устранении нарушений, связанных с содержанием общего имущества и т.п.
Т.е. при возникновении аварийной или просто внештатной ситуации одним из первых появляется вопрос о том, кто должен был обслуживать то, что вышло из строя (сломалось, пришло в негодность и т.п.).
Именно в такой ситуации обращение только к теории отнесения объектов к общему имуществу собственников помещений в МКД не гарантирует успех для УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК: судебная практика, связанная с отнесением элементов МКД к общему имуществу, идет по двум противоречащим друг другу направлениям.
Следует отметить, что зачастую судебные инстанции при решении вопроса об отнесении объекта к общему имуществу ссылаются только на Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. И если данный факт не оспаривается сторонами, то иными документами суд руководствоваться не обязан.
В то же время, при наличии утвержденного общим собранием собственников помещений в МКД состава общего имущества подтвердить принадлежность того или иного элемента к общему имуществу будет гораздо проще.
Пример
Управляющей организации (ТСЖ, ЖК, ЖСК) выдано предписание о приведении в порядок придомовой территории.
Если руководствоваться только нормами законодательства, то в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен МКД, входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Однако на деле подавляющее большинство придомовых территорий не находится в общедолевой собственности собственников помещений в МКД, а земельные участки под МКД ограничиваются 1 м. от стены дома. И если УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК сможет подтвердить, что придомовая территория не включена в состав общего имущества, то решение надзорного органа можно оспорить.
На основании изложенного, для защиты собственных интересов и в целях содержания только того общего имущества, которые собственники помещений в МКД считают таковым, управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК заинтересованы в определении состава общего имущества общим собранием собственников помещений в МКД.
Если речь идет об управляющей организации, то состав общего имущества, как уже говорилось выше, должен быть включен в условия договора управления МКД.
В случае, если в МКД создано ТСЖ, ЖК, ЖСК, состав общего имущества целесообразно отдельно утвердить на общем собрании собственников помещений в МКД. Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
4. Что относится к общему имуществу собственников помещений в МКД?
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:
1)помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2)иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3)крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4)земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Перечень объектов, включаемых в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, содержится также в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила).
Судами различных инстанций постоянно рассматриваются гражданские дела по искам, связанным с отнесением отдельных объектов к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Очевидно, что наиболее часто в правоприменительной практике встречаются вопросы, связанные с включением в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме нежилых помещений (в основном подвальных или чердачных) и земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно п.п. 3-4 Правил при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в указанном Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Необходимость применения п. 3 Правил также следует из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 № 489-О-О.
Кроме того, указанным определением Конституционного Суда Российской Федерации отмечено следующее:
если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников;
из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер;
иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, используемого в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ не содержит.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования и являющиеся недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав. Правовой режим таких помещений отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
5. Имеют ли право соседи устанавливать тамбурную дверь?
Пункт 10 ч. 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, говорит о том, что эксплуатация общего имущества должна осуществляться, обеспечивая доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, являются переустройством жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в силу ст. 26 ЖК РФ проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольным являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ЖК РФ.
В соответствии с п. 40 Приказа МЧС РФ № 313 от 18.06.2003 "Об утверждении правил пожарной безопасности в РФ": "Запрещается устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступлении от проекта), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир".
Таким образом, самовольная, не согласованная с органами местного самоуправления, установка тамбурных дверей является незаконной перепланировкой помещения и самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (ч. 2 ст. 29 ЖК РФ).
Ответственность, в свою очередь, предусмотрена ст.ст. 7.21 и 7.23 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Тем не менее, следует учитывать, что в ряде типов жилых домов тамбурные двери предусмотрены конструктивно. В этом случае, например, замена деревянных дверей на металлические, с сохранением направления открывания, не будет являться перепланировкой. Ответственность за подобную замену не предусмотрена, о чем, к примеру, говорится в решении Бутырского районного суда г. Москвы от 27.04.2011 № 2-1-1430/11.
Отдельно следует отметить, что установка тамбурных дверей приводит к ограничению пользования собственниками помещений в многоквартирном доме местами общего пользования (за исключением счастливчиков, имеющих ключ от такой двери), что недопустимо без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в установленном ЖК РФ порядке.
6. Требования к системам автоматического пожаротушения и пожарной сигнализации
П.В. Гулидов –юрист:
Действующее законодательство Российской Федерации предъявляет к системам автоматического пожаротушения и системам пожарной сигнализации достаточно строгие требования, исполнение которых является обязательным для всех без исключения субъектов, использующих автоматические установки пожаротушения.
Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее – Технический регламент) определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в т. ч. к зданиям и сооружениям, промышленным объектам, пожарно-технической продукции и продукции общего назначения. Одним из направлений указанного технического регулирования является установление требований к системам автоматического пожаротушения (САП) и системам пожарной сигнализации (СПС).
Согласно п. 7 ст. 83 Технического регламента системы пожарной сигнализации должны обеспечивать подачу светового и звукового сигналов о возникновении пожара на приемно-контрольное устройство в помещении дежурного персонала или на специальные выносные устройства оповещения. При этом ручные пожарные извещатели устанавливаюся на путях эвакуации в местах, доступных для их включения при возникновении пожара.
Дополнительно п. 10 ст. 83 Технического регламента определил, что требования к проектированию автоматических установок пожаротушения и автоматической пожарной сигнализации устанавливаются как самим Техническим регламентом, так и иными нормативными документами по пожарной безопасности. На сегодняшний день, одним из таких документов является приказ МЧС России от 25.03.2009 № 175 "Об утверждении свода правил “Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования”".
Установки предназначены для тушения пожаров классов А и В (по ГОСТ 27331); допускается проектирование АУП для тушения пожаров класса С (по ГОСТ 27331), если при этом исключается образование взрывоопасной атмосферы. Под ГОСТом 27331 подразумевается Государственный стандарт Союза ССР ГОСТ 27331-87 (СТ СЭВ 5637-86) "Пожарная техника. Классификация пожаров".
АУП (за исключением автономных) должны одновременно выполнять также функцию пожарной сигнализации. Тип установки пожаротушения, способ тушения, вид огнетушащего вещества определяются организацией-проектировщиком с учетом пожарной опасности и физико-химических свойств производимых, хранимых и применяемых веществ и материалов, а также особенностей защищаемого оборудования.
При устройстве установок пожаротушения в зданиях и сооружениях с наличием в них отдельных помещений, где по нормам требуется только пожарная сигнализация, вместо нее, с учетом технико-экономического обоснования, допускается предусматривать защиту этих помещений установками пожаротушения. В этом случае интенсивность подачи огнетушащего вещества следует принимать нормативной, а расход не должен быть диктующим (п. 3.4 НПБ 88-2001).
При срабатывании установки пожаротушения должна быть предусмотрена подача сигнала на отключение технологического оборудования в защищаемом помещении в соответствии с технологическим регламентом или требованиями данных норм (п. 3.5 НПБ 88-2001).
В силу п. 4 ГОСТ 12.3.046-91 конструктивные решения автоматических установок пожаротушения должны соответствовать:
- требованиям ГОСТ 15150 – в части категорий исполнения по устойчивости к климатическим воздействиям;
- особенностям строительных конструкций защищаемых объектов;
- возможности сопряжения с технологической автоматикой защищаемого объекта;
- расположению и работе технологического и подъемно-транспортного оборудования с целью исключения механических повреждений и ложных срабатываний АУП;
- требованиям СНиП 3.05.05, ГОСТ 356 и ГОСТ 9544 – в части прочности и герметичности.
Автоматические установки пожаротушения должны быть безопасными в эксплуатации, монтаже и наладке для обслуживающего персонала и лиц, работающих в защищаемой зоне (ГОСТ 12.4.009).
Условия о соответствии исполнения электрооборудования, входящего в состав АУП, требованиям эксплуатации и категории пожаро- и взрывоопасности защищаемого помещения и агрессивности среды устанавливаются Правилами устройства электроустановок, ГОСТ 12.2.003, ГОСТ 12.2.007.0, ГОСТ 12.4.009, ГОСТ 12.1.019, СНиП П-М.2.
В заключение следует отметить, что требования в области безопасности САП и СПС являются обязательными и для работодателей, применяющих труд наемных работников. Как указано в ст. 211 ТК РФ, государственные нормативные требования охраны труда обязательны для исполнения юридическими и физическими лицами при осуществлении ими любых видов деятельности, в т. ч. при проектировании, строительстве (реконструкции) и эксплуатации объектов, конструировании машин, механизмов и другого оборудования, разработке технологических процессов, организации производства и труда.
Таким образом, согласно действующему трудовому и противопожарному законодательству Российской Федерации рабочие места должны быть не только оборудованы САП и СПС (когда это предусматривает закон), но и их монтаж и дальнейшая эксплуатация должны соответствовать требованиям законодательства в области безопасности для жизни и здоровья человека.
7. Включение полотенцесушителей в состав общего имущества собственников помещений в МКД
Нормы законодательства, регулирующие вопросы отнесения объектов к общему имуществу собственников помещений в МКД, не дают однозначного ответа о необходимости включения полотенцесушителя, расположенного в помещении МКД, в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Вероятно, это одна из причин, по которым до настоящего времени существуют проблемы с отнесением обогревающих элементов внутридомовой системы отопления к общему имуществу собственников помещений в МКД.
В соответствии с ГОСТом 31311-2005 "Приборы отопительные. Общие технические условия" полотенцесушитель – это отопительный прибор (трубчатый радиатор), предназначенный для обогрева помещений.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, а именно:
1)помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2)иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3)крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4)земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из:
- стояков;
- обогревающих элементов;
- регулирующей и запорной арматуры;
- общедомовых приборов учета тепловой энергии;
- другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Для сравнения уточним, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из:
- стояков;
- ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;
- отключающих устройств, расположенных на ответвлениях от стояков;
- общедомовых приборов учета холодной и горячей воды;
- первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
- механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Отметим, что в случае разграничения принадлежности систем холодного и горячего водоснабжения на ответвлениях от стояков мы видим границу – "до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков". В отношении системы отопления мы такой границы не видим, законодатель относит к общему имуществу собственников помещений в МКД "обогревающие элементы" и не указывает, какими параметрами должны обладать такие элементы (быть за пределами жилых и нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества и др.), чтобы их можно было отнести к общему имуществу собственников помещений в МКД.
Данная позиции поддерживается письмом Минрегиона России от 04.09.2007 № 16273-СК/07, согласно которому обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества МКД. Пожалуй, с рассматриваемой точки зрения для данного случая возможно приравнять полотенцесушители, расположенные внутри квартир, к радиаторам, также расположенным внутри квартир.
Но не стоит забывать, что письма органов исполнительной власти, пусть даже федерального уровня, не являются нормативно-правовыми актами и не могут носить обязательный характер.
Прямо противоположные выводы содержатся в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2009 № ГКПИ09-725, в соответствии с которым:
- оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения;
- находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ).
Однако Верховный Суд РФ, при вынесении указанного решения, принимает за аксиому тот факт, что радиаторы, расположенные в помещениях МКД, предназначены для отопления только того помещения, в котором они расположены, и оснащены отключающими устройствами. Т.е. в случае необходимости могут быть выключены из общей системы отопления МКД без ущерба для других потребителей в данном МКД.
Вероятно, истец не предоставил суду доказательства (если они имели место быть) того, что система отопления многоквартирного дома должна рассматриваться как единая неделимая инженерная система, обеспечивающая температурный режим во всем МКД.
Следует отметить, что толкования, приведенные в решениях Верховного Суда Российской Федерации, не являются обязательными для применения, в том числе судами.
Не стоит забывать и о том, что в многоквартирном доме как объекте капитального строительства необходимо соблюдение теплового баланса.
Баланс тепловой энергии системы теплоснабжения (тепловой баланс) - итог распределения количеств тепловой энергии, отпущенной источником (источниками) тепла с учетом потерь при передаче и распределении тепловой энергии до границ эксплуатационной ответственности и использованной абонентами (МДС 41-3.2000).
Очевидно, что самостоятельная замена собственниками помещений в МКД радиаторов (в т.ч. полотенцесушителей) может повлиять на тепловой баланс и температурный режим МКД за счет:
- увеличения/уменьшения площади обогревающих элементов;
- увеличения/уменьшения температурного режима в одном конкретно взятом помещении МКД;
- возможного создания условий для размораживания системы отопления МКД в зимний период;
- некачественного выполнения работ при замене обогревающих элементов и др.
Еще раз отметим, что суды различного уровня не имеют однозначной позиции по данному вопросу и решения по делам, связанным с отнесением радиаторов (в т.ч. полотенцесушителей) к общему имуществу в МКД, зачастую прямо противоречат друг другу.
На основании изложенного, управляющей организации целесообразно внести ясность в части состава системы отопления в отношении каждого конкретного многоквартирного дома.
Состав общего имущества МКД, в отношении которого осуществляется управление многоквартирным домом, в силу ч. 3 ст. 162 ЖК РФ является одним из существенных условий договора управления МКД. В этой связи договор управления МКД должен стать основным документом, регулирующим вопрос включения радиаторов (в т.ч. полотенцесушителей) в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
8. Является ли канализационный выпуск общим имуществом в МКД?
Т.С. Харисова - начальник управления по финансово-экономической деятельности ЗАО "АКЦ Жилкомаудит" :
Очень часто встречается мнение, что канализационный выпуск не относится к общему имуществу МКД, поскольку выходит за внешнюю границу стены МКД.
Сторонники данной точки зрения основываются на прочтении п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (Правила № 491), но упускают из виду середину фразы из этого пункта: "если иное не установлено законодательством Российской Федерации" и не обращают внимание на п. 5 Правил № 491, т. е. не исходят из совокупности норм действующего жилищного законодательства.
Относительно канализационного выпуска жилищным законодательством Российской Федерации установлено следующее:
- канализационный выпуск как составляющая часть внутридомовой инженерной системы водоотведения входит в состав общего имущества в МКД в соответствии с п. 5 Правил № 491;
- канализационный выпуск в составе МКД принадлежит собственникам помещений МКД на праве общей долевой собственности в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ:
"3) … санитарно-техническоеи иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные дляобслуживания, эксплуатациии благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты»;
- собственники помещений несут бремя расходов на содержание канализационного выпуска МКД в соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ.
Обращаем внимание, что канализационный выпуск как конструктивный элемент внутридомовой инженерной системы нельзя разделить на части стеной дома, тем самым ограничив его принадлежность к общему имуществу МКД (следовательно, ограничив и долевое право собственности собственников помещений на общее имущество), т. е. одну его часть, находящуюся внутри дома, признавать относящейся к общему имуществу, а другую его часть, выступающую за стену МКД, не признавать таковой.
Точно так же как нельзя признать не относящейся к общему имуществу в МКД, например, водосточную трубу, отводящую дождевые воды с крыши МКД, только потому, что она расположена на внешней стене дома, а не внутри него.
9. Кто должен обслуживать канализационные выпуски МКД
Т.С. Харисова - начальник управления по финансово-экономической деятельности ЗАО "АКЦ Жилкомаудит" :
Несмотря на изменения, внесенные в п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (Правила № 491), вопрос об определении границы эксплуатационной ответственности по сетям водоотведения в многоквартирном доме (МКД) во многих случаях остается спорным.
Водоканал, как правило, предлагает в договоре водоотведения, заключаемом с управляющей организацией, определять границу ответственности по сетям водоотведения – по первому колодцу на выпуске от МКД, причем колодец находится в обслуживании водоканала, а выпуск от МКД – в обслуживании управляющей организации.
Управляющая организация часто не соглашается с данным условием договора со ссылкой на противоречие п. 5 и 8 Правил № 491, поскольку п. 5 включает канализационные выпуски в состав общего имущества МКД, а определением внешней границы они исключены из состава эксплуатационной ответственности собственников и управляющей организации.
Рассмотрим, как разрешается данный спор с учетом внесенных в Правила № 491 дополнений, а также в соответствии с положениями иных нормативных правовых актов.
Пункт 15 ГОСТа 25150-82 "Канализация. Термины и определения" определяет канализационный выпуск как трубопровод, отводящий сточные воды из зданий и сооружению в канализацию.
В соответствии с п. 1 Правил пользования системами водоснабжения и водоотведения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 № 167, водопроводный ввод и канализационный выпуск являются устройствами и сооружениями, через которые потребитель получает питьевую воду из системы коммунального водоснабжения и сбрасывает сточные воды в систему коммунальной канализации.
Водопроводные вводы и канализационные выпуски всегда являлись и являются составной частью зданий и сооружений. И поэтому относятся к общему имуществу МКД. Это подтверждается и другими правовыми актами:
- п.п. 1 – 4 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2010 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений";
- п.п. 24, 37, 38 распоряжения Правительства Российской Федерации от 21.06.2010 № 1047-р "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил";
- п.п. 2.6.6, 2.6.11, 4.19 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Таким образом, канализационный выпуск является конструктивным элементом системы внутренней канализации здания, который в обязательном порядке предусматривается строительным проектом дома (п. 17.27-17.31 СНиП 2.04.01-85*) и без наличия которого дом не может быть введен в эксплуатацию.
Информацию о наличии канализационного выпуска МКД можно увидеть в проектной документации, в акте приемки и вводе в эксплуатацию законченных строительством (капитальным ремонтом) объектов (в разделе приемки системы и выпусков водостока здания), а также в технических условиях на подключение к канализационным сетям инженерно-технического обеспечения города.
Проектная документация в соответствии с п. 26 Правил № 491 входит в состав документов, связанных с управлением МКД. Состав общего имущества дома определяется собственниками помещений в МКД в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, в частности, при заключении договоров управления МКД (п. 1 Правил № 491).
В п. 5 Правил № 491 указано, что "В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в т. ч. отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе".
Кроме того, в подп. ж) п. 2 содержится положение о том, что в состав общего имущества включаются: "иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом".
Канализационный выпуск предназначен непосредственно для эксплуатации МКД и является одним из элементов его благоустройства.
Если согласно проекту (технической документации) инженерная канализационная система дома предусматривает канализационный выпуск (трубопровод, отводящий сточные воды из МКД в централизованную канализацию), выходящий за пределы стены дома, то это не значит, что право собственности собственников помещений на канализационный выпуск ограничено стеной этого дома. В этом случае канализационный выпуск является одним из объектов общего имущества собственников помещений МКД.
Собственники помещений МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в пределах, установленных Жилищным и Гражданским кодексами (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). При этом в соответствии со ст. 210 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ собственники помещений МКД обязаны нести расходы по содержанию своего имущества, в т. ч. общего имущества МКД и, в частности, нести расходы по содержанию канализационного выпуска.
Поскольку в соответствии с п. 1 Правил № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений МКД в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, то исключить какой-либо объект из состава общего имущества, применяя положения п. 8 Правил № 491, нельзя.
В соответствии с ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в т. ч. о техническом регулировании. Особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений установлены Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (технический регламент).
Согласно ст. 38, 40 технического регламента обязательная оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов эксплуатации на соответствие техническому регламенту и проектной документации осуществляется в форме эксплуатационного контроля (лицом, ответственным за эксплуатацию здания) и государственного контроля (органами надзора).
Следовательно, учитывая условие п. 8 Правил № 491 о том, что "Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома", необходимо применять его во взаимосвязи с положением п. 5 Правил № 491.
В этом случае, при наличии канализационного выпуска, относящегося к общему имуществу МКД, несмотря на его расположение за пределами стены дома, внешняя граница сетей водоотведения (относящихся к общему имуществу, в отношении которого именно собственники несут расходы по содержанию и эксплуатационную ответственность) не может определяться по стене МКД, а должна быть установлена в месте соединения канализационного выпуска с колодцем (иным имуществом), обслуживаемым организацией, оказывающей услуги водоотведения.
Из изложенного следует, что обязанность по организации эксплуатации канализационных выпусков несет управляющая организация, у которой возникает соответствующая эксплуатационная ответственность.
10. Кто отвечает за неисправность системы отопления и залитие квартиры
С.А. Киракосян - к. ю. н., доцент, партнер юридической фирмы "Эсток-Консалтинг" :
В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред, т. е. виновным лицом.
Для привлечения лица к гражданско-правовой ответственности суду необходимо установить, имеются ли соответствующие основания:
- противоправное действие (бездействие) лица;
- вред (ущерб);
- причинно-следственная связь между противоправным действием (бездействием) и наступившими последствиями;
- противоправное действие (бездействие) лица.
При отсутствии одного из оснований лицо не может быть признано виновным.
Не являются исключением и споры по взысканию ущерба, причиненного залитием квартиры. В данных спорах требуется доказать факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением стороной обязательства по договору, документально подтвердить размер убытков.
Таким образом, основная задача – установить лицо, не исполнившее обязательства по содержанию общедомового имущества либо исполнившее его ненадлежащим образом.
В силу ст. 401 ГК РФ это лицо несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям договора, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Вина лица обычно подтверждается двумя способами – отсутствием отрицания ответчика по факту залития либо соответствующими письменными доказательствами. Такими доказательствами являются:
- акт о заливе, составленный соответствующей УО (ТСЖ, ЖК, ЖСК) совместно с представителем подрядной организации;
- заключение эксперта по оценке ущерба.
В спорных случаях уже непосредственно в суде производится судебная экспертиза. Также могут приниматься в расчет свидетельские показания.
Особо следует обратить внимание на то, что законодательство не указывает на необходимость наличия у истца, требующего возместить причиненный имуществу ущерб, статуса собственника указанного имущества.
Так, определением от 16.02.2012 по делу № 33-3931 Московский городской суд разъяснил, что для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать лишь нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушением права и возникшими убытками, а также размер убытков.
Для этого пострадавшему лицу необходимо зафиксировать факт причинения повреждений его имуществу, обратиться в УО и (или) аварийно-диспетчерскую службу. В ином случае у пострадавшего могут возникнуть трудности в процессе взыскания ущерба. Как видно из определения Московского городского суда от 12.03.2012 по делу № 33-743 истцу в иске отказано на том основании, что, выявив факт залития принадлежащей ему квартиры, он не принял надлежащих мер по фиксации причиненных имуществу повреждений, не обратился в установленном порядке в аварийно-диспетчерскую службу либо организацию, которая эксплуатирует данный дом, с заявлением о затоплении его квартиры и составлении акта осмотра помещения, не зафиксировал время, место и степень повреждения имущества, без чего эксперт не смог сделать однозначный вывод о причине залития квартиры истца и виновнике ущерба, причиненного имуществу.
При установлении вины лица суды обращают особое внимание на наличие либо отсутствие противоправного действия (бездействия) лица. Противоправность выражается в нарушении либо предписанных законом обязанностей, либо субъективных гражданских прав. Противоправное бездействие может выражаться в неисполнении обязательства как по договору, так и предусмотренного нормой закона. Действия и бездействие можно свести к двум понятиям: неисполнение и ненадлежащее исполнение.
При неисправности системы отоплении УО крайне сложно доказать факт надлежащего исполнения обязательств по содержанию. Поэтому при отрицании своей вины у УО довольно часто возникают доводы о том, что объект, в результате неработоспособности которого произошло залитие, находится на обслуживании иной подрядной организации.
Как нами ранее было выяснено, подобный довод противоречит нормам права. Конструкция исполнения обязательства третьим лицом по смыслу ст. 403 ГК РФ не подразумевает обязательственных отношений между собственником (кредитором) и подрядной организацией (третьим лицом), у собственника отсутствует право требования к третьему лицу.
Коль скоро договор управления заключен между УО и собственниками, то в случае установления факта неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по содержанию общего имущества виновным является лицо, осуществляющее управление общим имуществом, а именно УО.
В судебной практике есть яркие примеры того, как решаются споры, связанные с ущербом вследствие неисправности системы отопления.
Так, Гагаринский районный суд г. Москвы указал, что УО отвечает за аварии, возникающие при запуске систем отопления, в т. ч. если разрыв произошел внутри жилого помещения (определение Мосгорсуда от 10.08.2011 по делу № 33-23220).
Проанализируем постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2007 № А26-5118/2006 по сходному делу. Суд указал на ответственность УО, исполняющей обязательства по договору управления жилыми зданиями, за вред, причиненный в связи с замораживанием системы отопления и выходом ее из строя. УО заключила договор с подрядной организацией, в силу которого последняя приняла на себя обязательства по техническому обслуживанию МКД. Подрядная организация была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика. Суд пришел к выводу, что УО не обеспечила сохранность внутренних тепловых сетей и не провела надлежащим образом слив воды из системы отопления дома для предотвращения ее замораживания. В материалах дела отсутствовали доказательства того, что УО были приняты все необходимые меры по предотвращению замораживания систем теплоснабжения дома.
Подводя итог, еще раз отметим, что ответственность за ущерб, причиненный объектам общего имущества, должно нести лицо, в зоне ответственности которого находятся такие объекты и которое по договору управления обязано осуществлять надлежащее содержание общедомового имущества. В случае залития квартиры вследствие неисправности системы отопления ответственность перед собственником несет УО.
|
 |
 |
|
|
Председатель Татнефть Профсоюза Гумар Яруллин стал участником прямого эфира в Instagram, организованного профсоюзным комитетом НГДУ «Лениногорскнефть». В прямом эфире он ответил на вопросы, которые поступили накануне в Директ, а также были заданы в ходе встречи.
Электронный профсоюзный билет совсем скоро появится у каждого члена профсоюза республиканской профорганизации работников народного образования и науки. Это станет возможным благодаря тому, что Общероссийский Профсоюз образования целиком переходит на цифровые рельсы.
Председатель Федерации профсоюзов Республики Татарстан Елена Кузьмичева приняла участие в заседание санитарно-противоэпидемической комиссии Кабинета Министров РТ, под председательством заместителя Премьер-министра Республики Татарстан Лейлы Фазлеевой.
8 ноября 2020 года в КСК КФУ «УНИКС» прошел первый этап практикообразовательного интенсива «МИРОТВОРЕЦ КФУ», организованного для старост 1 курса Казанского федерального университета.
Уважаемые коллеги! Дорогие друзья! От имени Федерации профсоюзов Республики Татарстан и от себя лично поздравляю Вас с Днем Конституции Республики Татарстан!
АО «ПОЗиС» продолжает проводить мероприятия, приуроченные к 75-летию Великой Отечественной войне и 100-летию образования Татарской АССР. В городском парке Победы состоялась встреча представителей разных поколений. Отдать дань памяти участникам Великой Отечественной войны и тем, кто ковал победу в тылу пришли ветераны объединения, заводская молодежь и юные кадеты лицея №14.
Уважаемые коллеги! В период досрочной и основной подписных кампаний Почты России подписаться на газету Федерации профсоюзов РТ «Новое слово» можно онлайн 
Уважаемые коллеги! Дорогие друзья! От имени Федерации профсоюзов Республики Татарстан поздравляю Вас с Днем народного единства!
В этом году тема конкурса – «Лучшая открытка к празднику». Оргкомитет конкурса был приятно удивлен активностью участников, нестандартным мышлением и креативным подходом детей к тематике конкурса.
Награждение победителей Республиканского конкурса на звание «Лучшая школа профсоюзного актива» состоялось на сегодняшнем заседании президиума Федерации профсоюзов Республики Татарстан.
Вот уже три года Татарский республиканский комитет профсоюза работников народного образования и науки организует отдых для педагогов, воспитывающих детей с ограниченными возможностями здоровья. Весной и осенью желающие бесплатно получают путевки в профсоюзные здравницы республики.
Церемония награждения победителей корпоративного конкурса художественного творчества среди детей сотрудников компаний Группы ТАИФ состоялась сегодня в Нижнекамске.
Татарстанская республиканская организация Всероссийского Электропрофсоюза недавно организовала Турнир по шахматам. Впервые Турнир проходил в режиме онлайн. Игры были организованы на международной шахматной интернет площадке lichess.org.
Под таким названием в Тюлячинском районе прошла замечательная акция. 24 октября трудовые коллективы Тюлячинского района на территории в несколько соток высадили более сотен яблонь разных сортов.
Осень – пора увядания, грусти и тоски, но только не на филиале АО «ТГК-16» «Нижнекамская ТЭЦ (ПТК-1)». Здесь и в осенние дни бывает весело и интересно. Уйти от серой действительности осенних будней, окунуться в мир совместного творчества, познать радость созидания нам помог конкурс «Осенний калейдоскоп».
Первичная профсоюзная организация НГДУ «Джалильнефть» функционирует уже больше шести десятилетий, и все эти годы профсоюз работал рука об руку с администрацией предприятия, помогая претворять в жизнь самые смелые мечты нефтяников в социальной сфере, являясь неизменным партнером в ежедневных упорных трудах на нефтяном поприще.
Автопарк профгрупорга, мастера химического производства ООО «Челныводоканал» Александра Шардакова насчитывает более 50 автомобилей. Все они бережно хранятся дома, на полочке – эти авто являются масштабными копиями машин советского и российского автопрома.
I этап Проекта молодежных инициатив «Платформа» – Конкурс презентаций предприятий и организаций города Казани «За работу!» прошел недавно в КМЦ им. А. Гайдара. В ходе конкурсного дня представители 8 казанских предприятий и организаций презентовали свою деятельность перед молодежной аудиторией.
Вопрос: Я постоянно работаю за компьютером в течение всей 8-часовой рабочей смены. В нашей организации, согласно приказа, есть перерыв на обед продолжительностью 1 час. Однако согласно СанПиН 2.2.2/2.4.1340-03, при работе за компьютером должны быть установлены и другие рабочие перерывы. Работодатель считает, что эти перерывы носят рекомендательный характер. Так ли это?
