ВОПРОС 1: Проведение работ в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД возможно включить в условия договора управления МКД?

ОТВЕТ:Проведение работ в рамках капитального ремонта общего имущества собственников помещений в МКД осуществляется по отдельному договору и не включается в условия договора управления МКД.

ВОПРОС 2: Какие вопросы должны быть вынесены на общее собрание собственников помещений в МКД для принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД?

ОТВЕТ:Решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта МКД в соответствии с ч. 5 ст. 189 ЖК РФ должны быть определены или утверждены:

1.перечень работ по капитальному ремонту;

2.смета расходов на капитальный ремонт;

3.сроки проведения капитального ремонта;

4.источники финансирования капитального ремонта.

Чтобы решение общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД могло быть реализовано на практике, а не осталось на бумаге, в повестку такого общего собрания целесообразно также включить вопросы:

- о проведении капитального ремонта общего имущества собственников помещений в МКД;

- об избрании лица, ответственного за проведение капитального ремонта общего имущества в МКД (управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК и т.д.).

Необходимо помнить, что в силу ч. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

ВОПРОС 3: Какие виды работ относятся к работам, выполняемым в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД?

ОТВЕТ:Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ включает в себя:

1.ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2.ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3.ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4.ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5.утепление и ремонт фасада;

6.установку общедомовых приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7.ремонт фундамента многоквартирного дома.

При этом указанный перечень может быть дополнен другими видами услуг и (или) работ нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

ВОПРОС 4: За счет каких средств возможно проведение капитального ремонта общего имущества в МКД?

ОТВЕТ:Взносы на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в МКД включены в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД, т.е. являются обязательными платежами для всех собственников помещений в МКД.

Кроме того, ч. 1 ст. 165 ЖК РФ предусмотрено право органа местного самоуправления предоставлять управляющим организациям, ТСЖ, ЖК, ЖСК бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.

ВОПРОС 5: Кому собственники помещений в МКД вправе поручить проведение капитального ремонта общего имущества в МКД?

ОТВЕТ:Положения ЖК РФ не содержат ограничений, связанных с выбором общим собранием собственников помещений в МКД лица, которому будет поручено проведение работ в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД.

Вместе с тем, проведение таких работ целесообразно поручить в зависимости от выбранного способа управления МКД:

- управляющей организации;

- ТСЖ, ЖК, ЖСК;

- лицу, ответственному перед собственниками помещений в МКД за выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в соответствии с заключенным договором.

Следует отметить, что в случае, если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, то в силу ч. 2 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обязан привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры

ВОПРОС 6: Какое количество голосов собственников необходимо для принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД?

ОТВЕТ:Решение общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества собственников помещений в МКД принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

ВОПРОС 7: Кто принимает решение о начале выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД?

ОТВЕТ:Решение вопроса о проведении капитального ремонта общего имущества собственников помещений в МКД отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ).

ВОПРОС 8: Кто определяет необходимость проведения капитального ремонта общего имущества в МКД?

ОТВЕТ:Собственники помещений в МКД в любое время и по собственной инициативе вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД.

Кроме того, предложение о проведении такого ремонта в соответствии с ч. 2 ст. 189 ЖК РФ может дать:

- лицо, осуществляющее управление МКД (или оказание услуг, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД);

- региональный оператор.

Факт достижения общим имуществом собственников помещений в МКД уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности согласно п. 22 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, может быть установлен:

- собственниками помещений в МКД;

- ответственными лицами;

- федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;

- органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда.

ВОПРОС 9: За счет каких средств возможно выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, не перечисленных в ЖК РФ?

ОТВЕТ:Согласно в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ оказание и (или) выполнение перечисленных услуг и (или) работ финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, однако общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение об уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт в большем размере (ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ, ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Средства, накопленные за счет указанной выше "надбавки", установленной общим собранием собственников помещений в МКД, могут быть использованы на те виды работ в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД, которые не перечислены в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ и не предусмотрены законом субъекта Российской Федерации.

ВОПРОС 10: В каком случае ТСЖ, ЖК, ЖСК вправе принять решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого будет такое ТСЖ, ЖК, ЖСК?

ОТВЕТ:Принятие решения о выборе (изменении) способа формирования фонда капитального ремонта в МКД в силу ч. 2 ст. 44 ЖК РФ находится в исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

Владельца специального счета также определяет общее собрание собственников помещений в МКД.

ВОПРОС 11: В каком случае региональный оператор вправе отказаться выступать владельцем специального счета?

ОТВЕТ:По решению общего собрания собственников помещений в МКД владельцем специального счета, на котором формируется фонда капитального ремонта МКД, может быть:

- ТСЖ, ЖК, ЖСК (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ);

- региональный оператор (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ).

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в МКД в открытии на свое имя такого счета.

ВОПРОС 12: У организации, которая выполняет работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, должна быть лицензия?

ОТВЕТ:В строительной сфере получение лицензий на выполнение работ/оказание услуг уже замещено получением допусков, выдаваемых саморегулируемыми организациями.

Статьей 55.8 Градостроительного кодекса РФ вводит понятие "допуск к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства": индивидуальный предприниматель или юридическое лицо вправе выполнять работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, при наличии выданного саморегулируемой организацией (СРО) свидетельства о допуске к таким работам.

Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонта объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден приказом Минрегиона России от 30.12.2009 № 624.

Виды работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту, требующие наличия выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, перечислены в разделе III указанного перечня.

ВОПРОС 13: Что входит в обязанности регионального оператора по организации капитального ремонта в МКД?

ОТВЕТ:Согласно ч. 2 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор в целях обеспечения выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД обязан:

1.в сроки, установленные ЖК РФ, подготовить и направить собственникам помещений в МКД предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

2.обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

3.привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры;

4.контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

5.осуществлять приемку выполненных работ;

6.нести иные обязанности, предусмотренные договором о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.