ВОПРОС 1: Все работы из минимального перечня, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, являются обязательными для выполнения?
ОТВЕТ: Правительством Российской Федерации во исполнение ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290).
Несмотря на то, что перечень услуг и работ является минимальным, вовсе не все работы должны в обязательном порядке включаться в состав работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
В п. 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, указано, что перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:
- конструктивных элементов многоквартирного дома;
- наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем;
- наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;
- геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (п. 11), также указывают на то, что содержание общего имущества в МКД находится в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.
Таким образом, в случае, например, если в МКД отсутствует внутридомовое газовое оборудование, включение работ по надлежащему содержанию такого оборудования в состав работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД (в договор управления МКД, смету ТСЖ, ЖСК и проч.) будет являться нарушением.
ВОПРОС 2: Какие работы в отношении помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в МКД, включаются в перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД?
ОТВЕТ: В п. 12 и 13 Минимального перечня услуг и работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, перечислены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания:
- полов помещений, относящихся к общему имуществу в МКД:
- проверка состояния основания, поверхностного слоя и работоспособности системы вентиляции (для деревянных полов);
- при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
- оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в МКД:
- проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
- при выявлении нарушений в отопительный период - незамедлительный ремонт. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
Кроме того, в п. 23 вышеуказанного перечня также перечислены работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:
- сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
- влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
- мытье окон;
- очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);
- проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом.
Необходимо учитывать, что установленный Правительством Российской Федерации перечень услуг и работ является минимальным и может быть дополнен.
ВОПРОС 3: Чем отличаются обязательные и дополнительные работы по содержанию общего имущества в МКД?
ОТВЕТ: Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Указанный перечень не содержит деления на обязательные и дополнительные работы.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме также не делятся на обязательные и дополнительные.
Учитывая, что перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме утверждается на общем собрании собственников помещений в МКД или общем собрании членов ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления МКД), выполнение всех работ является обязательным, даже в случае, если они будут перечислены в разделе "Дополнительные работы".
Деление работ и услуг на обязательные и дополнительные присутствует в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75. Такое деление работ и услуг связано с необходимостью определить победителя открытого конкурса, который предложит максимальный "набор" дополнительных услуг за определенную стоимость работ и услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД.
ВОПРОС 4: В каких случаях необходимо включать работы по уборке придомовой территории в состав работ, выполняемых в рамках содержания и ремонта общего имущества в МКД?
ОТВЕТ: Уборка, озеленение и благоустройство придомовой территории могут быть включены в состав работ и услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД только в случае, если данная территория включена в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества, не входит в состав работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД, что закреплено п. 15 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.
ВОПРОС 5: Какие факторы влияют на перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД?
ОТВЕТ: В соответствии с п. 11 Правил содержания общего имуществ в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, перечень работ и услуги по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД находится в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.
При этом необходимо учитывать, что постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
ВОПРОС 6: Чем руководствоваться при составлении перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД?
ОТВЕТ: Согласно ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ Правительством Российской Федерации утвержден Минимальный перечень услуг и работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290).
Кроме того, при составлении перечня работ и услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме целесообразно воспользоваться следующими документами:
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491;
- Правила проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75;
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Приказом Госстроя от 27.09.2003 № 170;
- Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04-2004), разработанное Росстроем.
Необходимо учитывать, что в соответствии с п. 11 Правил содержания общего имуществ в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, перечень работ и услуги по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД находится в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.
ВОПРОС 7: Какие работы и услуги относятся к содержанию и ремонту общего имущества в МКД?
ОТВЕТ: Исчерпывающий перечень работ и услуг, относящихся к содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не установлен законодательно и не определен нормативно-правовыми актами Российской Федерации.
Вместе с тем, в ст. 161 ЖК РФ указано, что состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ устанавливается Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 утвержден такой перечень, положения которого применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления МКД и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и возникшим после дня вступления в силу указанного постановления.
Также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (п. 11), утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, установлено, что содержание общего имущества в МКД включает в себя:
1) осмотр общего имущества в МКД;
2) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества в МКД, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
3) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем температуру и влажность в таких помещениях;
4) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества в МКД;
5) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
6) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации;
7) меры пожарной безопасности;
8) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества в МКД;
9) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества в МКД;
10) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
11) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).
ВОПРОС 8: Кто определяет перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД при заключении ТСЖ, ЖК, ЖСК договора управления с управляющей организацией?
ОТВЕТ: Согласно п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290: в случае, если МКД находится в управлении ТСЖ, ЖК, ЖСК, перечень услуг и работ (из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290) устанавливается в порядке, определенном уставом ТСЖ, ЖК, ЖСК.
В случае, если ТСЖ, ЖК, ЖСК заключает договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД должен соответствовать перечню таких работ, утвержденному в соответствии с ч. 2 ст. 145 ЖК РФ на общем собрании членов ТСЖ как смета доходов и расходов товарищества на год.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме утверждает перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД только в случае, если в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией (ч.ч. 1 и 3 ст. 162 ЖК РФ).
ВОПРОС 9: Кто определяет перечень работ и услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД при управлении ТСЖ, ЖК, ЖСК?
ОТВЕТ: Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 2 вышеуказанных Правил перечень услуг и работ для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется и отражается в зависимости от выбранного и реализованного способа управления МКД. В случае управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом такой перечень определяется в порядке, определенном уставом ТСЖ, ЖК, ЖСК.
Необходимо отметить, что в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и другие расходы, установленные ЖК РФ и уставом товарищества.
Очевидно, что вышеуказанная смета включает в себя весь перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В ст. 145 ЖК РФ (п.п. 8 и 8.1 ч. 2) указано, что утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а также утверждение смет доходов и расходов товарищества на год отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ, т.е. активных собственников помещений в МКД.
ВОПРОС 10: Что следует понимать под надлежащим техническим состоянием МКД?
ОТВЕТ: Управление многоквартирным домом в силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение Вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Параметры, которые должны быть обеспечены надлежащим содержанием общего имущества в МКД, перечислены в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, а вот о надлежащем техническом состоянии многоквартирного дома упоминаний в ЖК РФ нет.
Учитывая, что многоквартирный дом является объектом капитального строительства, Вопросы, касающиеся отношений по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений, урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 8 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений (а значит и МКД) понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.
ВОПРОС 11: Что такое эксплуатационный контроль?
ОТВЕТ: Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений предусмотрен ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 7 указанной статьи эксплуатационный контроль проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения.
Целью эксплуатационного контроля является оценка состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.
ВОПРОС 12: Как определить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД для обеспечения надлежащего содержания МКД?
ОТВЕТ: Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ устанавливается Правительством Российской Федерации, что закреплено ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ.
Правительство Российской Федерации постановлением от 03.04.2013 № 290 утвердило минимальный перечень услуг и работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Вопросы, связанные с надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений, также рассмотрены Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ).
В ч. 4 ст. 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с:
а) проектной документацией;
б) результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации.
При этом в силу ч. 2 ст. 55.25 ГрК РФ в случае, если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по Вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников. Данное положение в полной мере соответствует требованиям ЖК РФ.
