ВОПРОС 1: Кто определяет порядок предоставления услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД в ТСЖ, ЖК, ЖСК?

ОТВЕТ: В п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, указано, что периодичность оказания и выполнения услуг и работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД, в котором создано ТСЖ, ЖК, ЖСК, определяются и отражаются в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива.

Другими словами, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК должен быть закреплен порядок определения и выполнения (оказания) работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД.

Учитывая, что согласно ст. 137 ЖК РФ ТСЖ определяет смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и другие затраты, указанная смета должна формироваться в порядке, установленном уставом ТСЖ.

 

ВОПРОС 2: Расходы по управлению МКД следует выделять отдельной строкой в перечне работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД (или смете ТСЖ)?

ОТВЕТ: Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Т.е. расходы по управлению МКД (так называемые "управленческие расходы") являются составной частью платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Работы по управлению МКД не выделены отдельной строкой в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290.

Таким образом, управленческие расходы включаются в стоимость каждой из услуг и работ, оказываемых (выполняемых) в рамках управления МКД по содержанию, текущему ремонту общего имущества в таком доме.

 

ВОПРОС 3: Какие позиции (кроме наименования работ) должен содержать перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД?

ОТВЕТ: Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, утверждаемый собственниками помещений в МКД, в соответствии с п. 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, должен содержать:

1) объемы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

2) стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

3) периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД.

 

ВОПРОС 4: Как обосновать включение работ и услуг в перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД перед собственниками помещений в МКД?

ОТВЕТ: Собственники помещений в МКД вправе потребовать от управляющей организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК подтвердить необходимость выполнения работ и/или оказания услуг в рамках содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в МКД.

Согласно п. 6 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, в целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК по требованию собственников помещений в МКД обязаны представить акт обследования технического состояния МКД, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций.

Необходимо учитывать, что в соответствии с п. 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:

- конструктивных элементов многоквартирного дома;

- наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем;

- наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;

- геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.

 

ВОПРОС 5: Кто обязан сформировать перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД?

ОТВЕТ: Проект перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в соответствии с п. 5 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, составляется и представляется собственникам помещений в МКД для утверждения в зависимости от способа управления многоквартирным домом:

а) управляющей организацией;

б) ТСЖ, ЖК, ЖСК;

в) в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме - одним из таких собственников.

 

ВОПРОС 6: Возможно утверждение одного перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД для нескольких МКД?

ОТВЕТ: Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290.

Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД утверждается в отношении каждого многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в МКД или членов ТСЖ, ЖК, ЖСК – в зависимости от выбранного способа управления МКД.

Возможна ситуация, при которой один и тот же проект перечня работ и услуг, подготовленный управляющей организацией, будет утвержден общими собраниями собственников помещений в нескольких многоквартирных домах (например, в домах одной серии), но утверждение такого перечня в любом случае осуществляется для каждого МКД отдельно и независимо друг от друга.

 

ВОПРОС 7: Зачем нужно утверждать перечень работ и услуг по содержанию общего имущества для каждого МКД, если Правительством РФ утвержден минимальный перечень таких работ и услуг?

ОТВЕТ: Действительно, постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Но, несмотря на то, что он является минимальным (т.е. содержит работы и услуги, выполнение и оказание которых обязательно), нельзя говорить о том, что абсолютно все работы и услуги, перечисленные в минимальном перечне, обязательны для исполнения в отношении каждого МКД.

Согласно п. 3 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом особенностей дома. (прим.: смотри ответ на вопрос 4)

Т.е. если, к примеру, придомовая территория не входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД, то включать в перечень работ и услуг работы по ее содержанию не следует.

 

ВОПРОС 8: Какова периодичность выполнения работ и оказания услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД?

ОТВЕТ: Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, не содержат прямого указания на периодичность выполнения тех или иных работ и/или оказания услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в МКД.

При этом согласно п. 5 указанных правил периодичность оказания услуг и выполнения работ определяется с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Следует отметить, что периодичность выполнения отдельных работ и оказания услуг указывается в постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", которое носит рекомендательный характер.

 

ВОПРОС 9: Каковы обязанности лица, осуществляющего управление МКД, при организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД?

ОТВЕТ: Правила оказания услуги выполнения работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (п. 6), в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, установили обязанности для лиц, ответственных за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме:

1) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;

2) вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

3) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;

4) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации;

5) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;

6) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений;

7) предоставлять потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным.

 

ВОПРОС 10: Кто утверждает перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД в зависимости от способа управления МКД?

ОТВЕТ: Согласно п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень (также утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290), периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:

а) в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

б) в договоре управления многоквартирным домом - в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией;

в) в порядке, определенном уставом ТСЖ, ЖК, ЖСК, - в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно ТСЖ, ЖК, ЖСК;

г) в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме – при непосредственном управлении собственниками помещений в МКД;

д) в решении застройщика - в случае, если застройщик непосредственно управляет многоквартирным домом (согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).