Ответ:В соответствии с п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 (далее - Правила), свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме не выдаются.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости.

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме указывается в виде правильной простой дроби (п. 39 Правил).

 

Вопрос 2: Предусмотрены ли ограничения для собственника помещения в МКД распоряжаться долей в праве на общее имущество собственников помещений в МКД?

Ответ:В соответствии с ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Ограничение для собственника помещения в многоквартирном доме, связанное с невозможностью отчуждения своей доли в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, также закреплено ч. 2 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 

Вопрос 3: Как определить размер доли в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД?

Ответ:В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество. Согласно п.1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Исходя из п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Для того, чтобы определить размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо площадь помещения, принадлежащего собственнику помещения, разделить на площадь всех помещений в многоквартирном доме.

При этом площадь общего имущества в многоквартирном доме не учитывается.

 

 

Вопрос 4: Как может быть использован земельный участок под МКД?

Ответ:Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, относится к общему имуществу собственников помещений в МКД и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Земельным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2. ст. 36 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут также быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4. ст. 36 ЖК РФ), а земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть также обременен правом ограниченного пользования другими лицами (ч. 5 ст. 36 ЖК РФ).

Из смысла положений данных статей следует, что земельный участок под МКД по решению собственников, принятому на общем собрании таких собственников, может быть использован следующим образом:

- введено право ограниченного пользования (сервитут);

- сдан в аренду другим лицам (или одному из собственников помещений в МКД), например, для размещения на нем рекламной или иной конструкции;

- сдан в аренду одному из собственников (чаще всего собственнику помещения на 1-ом этаже) для осуществления пристройки к данному МКД.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 ЖК РФ собственники не вправе только отчуждать (продавать, дарить) земельный участок под МКД, равно как и любое другое общее имущество МКД, потому что оно принадлежит им на праве общей долевой собственности, из которой доли в натуре не могут выделяться и продаваться отдельно от помещения.

 

Вопрос 5: Каков порядок принятия решения об использовании земельного участка под МКД?

Ответ:В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решение об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, может быть принято только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ указано, что вышеуказанное решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен ст.ст. 44 - 48 ЖК РФ.

 

Вопрос 6: Кем осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков под МКД?

Ответ:Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (ст. 70 Земельного кодекса Российской Федерации").

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, в том числе, функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (постановление Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457).

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации.

 

Вопрос 7: Когда возникает право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом?

Ответ:Согласно ч. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу ст. 16 Федерального закона от 24.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведением государственного кадастрового учета в отношении него, а не с государственной регистрацией права такой собственности на земельный участок.

Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П и письме Федеральной нотариальной палаты от 15.04.2011 № 754/07-17.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 24.12.2004 № 189-ФЗ) с момента введения в действие ЖК РФ (постановление Пленума Верховного Суда № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010).

 

Вопрос 8: Возможно ли введение ограничения пользования придомовой территорией?

Ответ:Согласно п. 2 ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им.

Вместе с тем, в соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем, в том числе, доступность пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Необходимо учитывать, что данная норма касается только земельных участков, в установленном порядке включенных в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Вопрос 9: Каков порядок перехода земельного участка по МКД в общую долевую собственность?

Ответ:В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П указано, что в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно:

- осуществление органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

- проведения государственного кадастрового учета в отношении земельного участка.

При этом ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

 

Вопрос 10: Кто вправе обратиться в уполномоченные органы для формирования земельного участка под МКД после введения в действие ЖК РФ?

Ответ:Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Следует отметить, что постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П часть 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ признана не соответствующей Конституции Российской Федерации (ч. 1 ст. 19, ч.ч. 1,2 ст. 35, ст. 36) в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В вышеуказанном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации указано, что впредь до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков.

Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

 

Вопрос 11: Каков порядок перехода в общую долевую собственность земельного участка под МКД, сформированного до введения в действие ЖК РФ?

Ответ:Согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Вопрос 12: Кто осуществляет формирование земельного участка, на котором расположен МКД?

Ответ:Согласно ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

 

Вопрос 13: Правомерно ли взимание земельного налога с ТСЖ?

Ответ: Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежит не ТСЖ, а собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Согласно ч. 1 ст. 388 и ч. 1 ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) объектом налогообложения является земельный участок, под которым согласно ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. А налогоплательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с ст. 392 и ч. 2 ст. 391 НК РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

К аналогичным выводам пришёл Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 23.07.2009 № 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", указавший, что судам необходимо исходить из того, что, по общему правилу, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

ФАС Центрального округа постановил (постановление от 08.10.2010 № А35-1553/2010), что в силу ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению и права на земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, в силу закона переходят к собственникам помещений с момента формирования земельного участка или с момента приобретения права собственности на помещение в случае, если жилой дом расположен на сформированном земельном участке.

ФАС Центрального округа также отметил (повторив тем самым вывод ВАС в постановлении от 23.07.2009 № 54), что при разрешении вопроса о том, кто является плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (собственники жилых и нежилых помещений в этом доме или ТСЖ), необходимо учитывать, что факт создания ТСЖ сам по себе не означает, что названное товарищество становится плательщиком земельного налога вместо собственников жилых и нежилых помещений в данном доме.

Если ТСЖ и ЖСК, зарегистрированные в качестве юридических лиц, не являются правообладателями земельных участков, занятых многоквартирными домами (т.е. не имеют документов о соответствующем праве на землю), то данные организации не могут признаваться налогоплательщиками земельного налога.

Если товарищество (кооператив) является правообладателем отдельных жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном доме, то земельный налог уплачивается правообладателем в установленном ст. 392 Налогового кодекса Российской Федерации порядке пропорционально его доле в общей долевой собственности (письмо Министерства финансов Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 03-05-04-02/59).

 

Вопрос 14: Правомерно ли действия по установке забора вокруг МКД и как заставить убрать такой забор?

Ответ:Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В соответствии со ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Пунктом 1 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случаях самовольного занятия земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом указанный собственник должен доказать какие его права и интересы нарушены расположением на земельном участке, необходимом для эксплуатации жилого дома, ограждения придомовой территории, каким нормам права размещение такого ограждения не соответствует.

В правоприменительной практике при рассмотрении вопросов, связанных с демонтажом ограждений, установленных вокруг МКД (или шлагбаумов на въезде), суды принимают во внимание следующие факторы:

- наличие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установке;

- наличие доказательств того, что спорное металлическое ограждение расположено за пределами границ земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, а также на территории земель общего пользования.

Кроме того, при принятии решения об установке ограждения вокруг МКД и/или шлагбаума при въезде на придомовую территорию необходимо учитывать, что подобные действия не должны приводить к ограничению пользования гражданами землями общего пользования, ограничения допуска экстренных (скорая медицинская помощь, МЧС, пожарная служба) и специализированных служб (аварийные бригады инженерных служб) на придомовую территорию.