Ответ

В п. 2 Порядка регистрации декларации пожарной безопасности, утвержденной приказом МЧС России от 24.02.2009 № 91, указано, что декларация пожарной безопасности может составляться как в целом на объект защиты, так и на отдельные, входящие в его состав здания, сооружения, строения, к которым установлены требования пожарной безопасности.

Таким образом, указанным Порядком не предусмотрено составление декларации пожарной безопасности на отдельные помещения в составе МКД.

 

Вопрос 2

Для МКД должна составляться декларация пожарной безопасности?

 

Ответ

Нет, на многоквартирные дома не составляется декларация пожарной безопасности.

Согласно ч. 1 ст. 64 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" декларация пожарной безопасности составляется в отношении объектов защиты (зданий, сооружений, в том числе производственных объектов), для которых законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности предусмотрено проведение экспертизы проектной документации (за исключением зданий классов функциональной пожарной опасности Ф1.3, Ф1.4), а также в отношении зданий (частей зданий) класса функциональной пожарной опасности Ф1.1.

При этом Ф1.3 – это многоквартирные жилые дома (пп. "в" п. 1 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности").

 

Вопрос 3

Кому передается инструкция по эксплуатации МКД?

 

Ответ

В силу п. 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

 

Вопрос 4

Инструкция по эксплуатации МКД составляется в свободной форме или по утвержденной форме?

 

Ответ

Форма инструкции по эксплуатации многоквартирного дома утверждена приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.06.2007 № 45.

 

Вопрос 5

Кто должен принять меры к восстановлению технической документации в случае ее утраты?

 

Ответ

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).

Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.03.2010 № 17074/09.

Содержащееся в указанном документе толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.

 

Вопрос 6

Какова ответственность за неисполнение обязанности по передаче технической документации на МКД?

 

Ответ

Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации.

Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 марта 2010 № 17074/09 в таком случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со ст. 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.

Ст. 398 ГК РФ определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Следовательно, в случае предъявления товариществом собственников жилья (или вновь выбранной управляющей организацией, ЖК, ЖСК) требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору, а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору.

Приведенное выше толкование правовых норм Президиумом ВАС РФ является общеобязательным и подлежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.

 

Вопрос 7

Каков срок передачи технической документации на МКД при смене управляющей организации или способа управления МКД?

 

Ответ

Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК (в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений - одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме).

При этом в соответствии с письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

 

Вопрос 8

Кому принадлежит техническая документация на МКД и кто должен ее хранить?

 

Ответ

Согласно п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, обязанность в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом, возложена на ответственных лиц.

В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 указано, техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

При этом в силу ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом.

 

Вопрос 9

В течение какого срока застройщик обязан передать инструкцию по эксплуатации МКД?

 

Ответ

Срок передачи инструкции по эксплуатации многоквартирного дома определен п. 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, и составляет 1 месяц после получения разрешения на введение многоквартирного дома в эксплуатацию.

 

Вопрос 10

Что входит в перечень технической документации долговременного хранения?

 

Ответ

Перечень технической документации долговременного хранения содержится в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, п. 1.5.1 указанного документа.

Перечень технической документации долговременного хранения должен содержать:

- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

- акты приемки жилых домов от строительных организаций;

- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

- паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

- паспорта лифтового хозяйства;

- паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

- исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Также выделяется техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

- акты технических осмотров;

- журналы заявок жителей;

- протоколы измерения сопротивления электросетей;

- протоколы измерения вентиляции.

Вместе с тем, Правила, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, после введения в действие ЖК РФ действуют в части, не противоречащей ЖК РФ.

ЖК РФ и другими документами, действующими в сфере управления многоквартирными домами, не определены сроки хранения технической и иной документации на многоквартирный дом.

Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 25.08.2010 № 558 утвержден Перечень типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения.

 

Вопрос 11

Что такое инструкции по эксплуатации многоквартирного дома?

 

Ответ

Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома согласно п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, является одним из документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом.

Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

В соответствии с Положением о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденного Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.06.2007 № 45, инструкция по эксплуатации многоквартирного дома разрабатывается в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и пользования общим имуществом многоквартирного дома, а также в целях обеспечения контроля за состоянием указанного имущества.

Согласно п. 6 постановления Правительства Российской Федерации инструкция по эксплуатации входит в состав технической документации на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года.

 

Вопрос 12

Какие документы, кроме технической документации на МКД, связаны с деятельностью по управлению МКД?

 

Ответ

Пунктом 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, определен перечень иных документов (помимо технической документации на многоквартирный дом), связанных с управлением многоквартирным домом.

Такими документами являются:

- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

- заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

Кроме того, в п. 26 вышеуказанных правил указано, что к иным могут быть отнесены иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы, перечень которых установлен решением общ

 

Вопрос 13

Какие документы входят в состав технической документации на многоквартирный дом?

 

Ответ

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в п. п. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества).

В соответствии с п.24 Правил содержания общего имущества техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

Кроме того, целесообразно хранить всю имеющуюся документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, т.к. качество выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предоставления коммунальных услуг зачастую может зависеть от наличия тех или иных документов.