Ответ

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая, в том числе, из систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода (п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).

 

Вопрос 2
Кто выдает разрешение на подключение третьих лиц к внутренним сетям МКД?

 

Ответ

Согласно ст. 545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.

Таким образом, разрешение на присоединение третьего лица (субабонента) к сетям инженерно-технического обеспечения осуществляет ресурсоснабжающая организация, осуществляющая поставку (передачу) соответствующего ресурса.

 

Вопрос 3

Какой  трубопровод в МКД будет считаться транзитным?

 

Ответ

Термин "транзитный трубопровод" законодательно не определен.

При этом под общепринятым значением термина "транзитный трубопровод" применительно к многоквартирным домам понимается трубопровод, проходящий в подвале МКД и являющийся транзитным по отношению к данному МКД, т.е. в данном МКД не происходит ни производство, ни потребление транспортируемого ресурса.

 

Вопрос 4

Как документально закрепить границу принадлежности инженерных коммуникаций?

 

Ответ

Согласно п. 18 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 № 124) граница раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон, копии которых прилагаются к договору ресурсоснабжения.

Таким образом, акт разграничения эксплуатационной ответственности закрепляет зоны ответственности участников "на бумаге", а также является неотъемлемой частью договора ресурсоснабжения, что может являться весомым аргументом в случае возникновения необходимости рассмотрения вопросов эксплуатации инженерной сети (системы) в суде.

 

Вопрос 5

Кто должен обслуживать инженерные внутридомовые коммуникации?

 

Ответ

Согласно ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно обеспечивать, в том числе, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Учитывая, что внутридомовые инженерные коммуникации входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, лицо, отвечающее за их содержание, ремонт и эксплуатацию, зависит от выбранного собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления таким домом.

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме обслуживание внутридомовых инженерных систем возлагается на лиц, выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающих холодное и горячее водоснабжение и осуществляющих предоставление коммунальных услуг.

При управлении многоквартирным домом ТСЖ, ЖК, ЖСК несут ответственность за содержание общего имущества в МКД и за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ТСЖ, ЖК, ЖСК осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в МКД, за предоставлением коммунальных услуг.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и за предоставление коммунальных услуг.  

 

Вопрос 6

В какой форме составляется акт разграничения эксплуатационной ответственности?

 

Ответ

Как правило, форма акта разграничения эксплуатационной ответственности предлагается ресурсоснабжающей организацией. Предлагаемая форма может быть изменена, усовершенствована по соглашению сторон.

Постановлениями Правительства Российской Федерации от 29.07.2013 №№ 643 и 645 утверждены типовые договоры в сфере холодного и горячего водоснабжения, а также водоотведения. Неотъемлемыми частями указанных договоров являются соответствующие акты разграничения эксплуатационной ответственности (по видам сетей).

 

Вопрос 7

Что такое акт разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей?

 

Ответ

Акт разграничения эксплуатационной ответственности является своего рода соглашением между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем коммунальных услуг (граница централизованной инженерной системы и внутридомовой инженерной системы), исполнителем коммунальных услуг и собственником помещения в многоквартирном доме (граница внутридомовой инженерной системы и внутриквартирной инженерной системы).

Из названия акта следует, что в нем указывается граница эксплуатационной ответственности, т.е. на основании данного документа можно определить зону ответственности сторон при эксплуатации инженерной системы.

Акт разграничения эксплуатационной ответственности является неотъемлемой частью договора ресурсоснабжения, договора, содержащего условия о предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещения в многоквартирном доме.

 

Вопрос 8

В чем разница между балансовой принадлежностью и эксплуатационной ответственностью?

 

Ответ

По общему правилу границей балансовой принадлежности принято считать линию раздела инженерных сетей между владельцами по признаку собственности или владения на ином законном основании.

Граница эксплуатационной ответственности при наличии общедомового прибора учета коммунального ресурса границей это место соединения такого прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Учитывая, что соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией может быть установлена иная граница эксплуатационной ответственности, стороны вправе определить, что граница эксплуатационной ответственности совпадает с границей балансовой принадлежностью или находится в месте соединения общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

 

Вопрос 9

Где проходит граница эксплуатационной ответственности?

 

Ответ

Согласно п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, границей эксплуатационной ответственности при наличии общедомового прибора учета соответствующего коммунального ресурса является место соединения общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

При этом соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией может быть определена иная граница эксплуатационной ответственности.

 

Вопрос 10

Где проходит граница балансовой принадлежности?

 

Ответ

Законодательство не содержит определения границы балансовой принадлежности инженерных сетей для случая, когда речь идет о разделении инженерных сетей между ресурсоснабжающими организациями и собственниками помещений в многоквартирном доме.

В п. 1 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.08.2012 № 808) указано, что граница балансовой принадлежности – это линия раздела тепловых сетей, источников тепловой энергии и теплопотребляющих установок между владельцами по признаку собственности или владения на ином предусмотренном федеральными законами основании.

Кроме того, согласно п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД (если иное не установлено законодательством РФ).

Получается, что по общему правилу граница балансовой принадлежности определяется на практике, а не в теории.

В случае определения границы балансовой принадлежности между наружными и внутридомовыми инженерными сетями многоквартирного дома целесообразно такой границей считать внешнюю стену МКД.

 

Вопрос 11

Какие элементы системы газоснабжения включаются в состав общего имущества в МКД?

 

Ответ

В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из:

·     газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию;

·     резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом;

·     газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования);

·     технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, общедомовых приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги.

 

Вопрос 12

Какие элементы системы водоотведения включаются в состав общего имущества в МКД?

 

Ответ

В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила), в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из:

·     канализационных выпусков;

·     фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников);

·     стояков;

·     заглушек;

·     вытяжных труб;

·     водосточных воронок;

·     прочисток;

·     ответвлений от стояков до первых стыковых соединений;

·     другого оборудования, расположенного в этой системе.

·     ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;

·     отключающих устройств, расположенных на ответвлениях стояков;

·     общедомовых приборов учета холодной воды;

·     первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;

·     механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

 

Вопрос 13

Какие элементы системы электроснабжения включаются в состав общего имущества в МКД?

 

Ответ

В соответствии с п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила), в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из:

·         вводных шкафов;

·         вводно-распределительных устройств;

·         аппаратуры защиты, контроля и управления;

·         общедомовых приборов учета электрической энергии;

·         этажных щитков и шкафов;

·         осветительных установок помещений общего пользования;

·         электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов;

·         автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома;

·         сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии;другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

 

Вопрос 14

Какие элементы системы холодного водоснабжения включаются в состав общего имущества в МКД?

 

Ответ

В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного водоснабжения, состоящие из:

·     стояков;

·     ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;

·     отключающих устройств, расположенных на ответвлениях стояков;

·     общедомовых приборов учета холодной воды;

·     первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;

·     механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

 

Вопрос 15

Какие элементы системы горячего водоснабжения включаются в состав общего имущества в МКД?

 

Ответ

В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы горячего водоснабжения, состоящие из:

·         стояков;

·         ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;

·         отключающих устройств, расположенных на ответвлениях стояков;

·         общедомовых приборов учета горячей воды;

·         первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;

·         механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

 

Вопрос 16

Какие элементы системы отопления включаются в состав общего имущества в МКД?

 

Ответ

В соответствии с п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, общедомовых приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

 

Вопрос 17

Где проходит граница между наружными и внутридомовыми инженерными коммуникациями?

 

Ответ

Описание границы между наружными и внутридомовыми инженерными коммуникациями содержится в п.п. 8 и 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

 

Вопрос 18

Кому принадлежат инженерные коммуникации внутри МКД?

 

Ответ

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения относится к общему имуществу собственников помещений в таком доме и принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Аналогичное положение содержат Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.