|
Вопрос 1
Машино-место на придомовой территории относится к общему имуществу собственников помещений в МКД?
Ответ
В случае, если речь идет о машино-месте, "нарисованном" на земельном участке, на котором расположен МКД (придомовой территории), вопрос переходит в плоскость права собственности на такой земельный участок.
Если указанный земельный участок в установленном законодательством порядке включен в состав общего имущества собственников помещений в МКД, то это включение распространяется и на машино-места, на нем "нарисованные".
Вопрос 2
Машино-место в паркинге, входящем в состав МКД, относится к общему имуществу собственников помещений в МКД?
Ответ
Скорее всего нет, не относится. Разве что в исключительном случае, когда застройщик решил сделать такой подарок будущим собственникам помещений в МКД.
В подавляющем большинстве случаев паркинг является нежилым помещением в составе МКД.
Вопрос 3
Какого количества голосов собственников помещений в МКД достаточно для утверждения состава общего имущества в МКД?
Ответ
Отдельные положения, устанавливающие количество голосов собственников помещений в МКД, необходимое и достаточное для утверждения состава общего имущества собственников помещений в МКД, в ЖК РФ отсутствует.
Вместе с тем, определение состава общего имущества в МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, является одним из существенных условий договора управления МКД (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
В свою очередь, в силу ч. 1 ст. 162 условия договора управления МКД в случае выбора собственниками помещений в МКД способа управления МКД управляющей организацией утверждаются на общем собрании собственников помещений в МКД.
Решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Таким образом, для утверждения состава общего имущества собственников помещений в МКД достаточно большинства голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, принимающих участие в данном собрании.
По аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) данное правило возможно отнести к МКД, в котором создано ТСЖ, ЖК, ЖСК.
Вопрос 4
В каком документе должен быть закреплен состав общего имущества собственников помещений в МКД?
Ответ
Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на МКД (п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491). Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- документы (акты) о приемке результатов работ;
- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- инструкцию по эксплуатации МКД. Документы, закрепляющий состав общего имущества собственников помещений в МКД, могут быть различными, в зависимости от способа управления МКД.
Документы, закрепляющие состав общего имущества собственников помещений в МКД, могут быть различными, в зависимости от способа управления МКД.
При управлении управляющей организацией (как способ управления МКД) состав общего имущества собственников помещений в МКД утверждается в рамках договора управления МКД на общем собрании собственников помещений в МКД, т.к. является одним из существенных условий такого договора (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
В случае создания в многоквартирном доме ТСЖ, ЖК, ЖСК, целесообразно отобразить состав общего имущества в МКД в соответствующем протоколе общего собрания собственников помещений в МКД.
Вопрос 5
Что такое общая долевая собственность?
Ответ
Согласно ч. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (ч. 2 ст. 244 ГК РФ).
В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ указано, что общее имущество собственников помещений в МКД принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Вопрос 6
Если имущество, расположенное в МКД, не включено в состав общего имущества собственников помещений в МКД, собственники не должны его содержать?
Ответ
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Соответственно, если некое имущество (в т.ч. недвижимое), расположенное в МКД, не принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД, то они не обязаны его содержать.
Следует отметить, что в отношении земельного участка, нежилых помещений и некоторых видов оборудования МКД должны быть правовые основания для включения их в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Вопрос 7
Как определяются границы земельного участка, на котором расположен МКД, относящегося к общему имуществу собственников помещений в МКД?
Ответ
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Требования к образуемым и измененным земельным участкам закреплены ст. 11.9 Земельного кодекс РФ.
В ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" указано, что до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены МКД, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа.
При этом должна соблюдаться процедура публичных слушаний в соответствии со ст. 46 ГрК РФ. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.
Вопрос 8
У кого возникает право общей долевой собственности на общее имущество в МКД?
Ответ
Общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ). Данная норма не зависит от способа управления МКД.
Вопрос 9
Насос подкачки холодной воды, установленный в подвале МКД, относится к общему имуществу собственников помещений в МКД?
Ответ
Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Соответственно, при наличии в МКД насоса подкачки холодной воды, он включается в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Вместе с тем, на практике следует учитывать и другие обстоятельства.
Например, условия договора, на основании которого осуществлялось строительство МКД.
В случае, насос подкачки холодной воды был установлен уже после ввода МКД в эксплуатацию (например, в рамках реконструкции, или в аварийное ситуации для обеспечения надлежащего напора в системе ХВС), то следует учитывать, на какие средства и кем было приобретено рассматриваемое оборудование.
Вопрос 10
ИТП, расположенный в подвале МКД, относится к общему имуществу собственников помещений в МКД?
Ответ
Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Соответственно, при наличии в МКД индивидуального теплового пункта (ИТП), он включается в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Вместе с тем, на практике следует учитывать и другие обстоятельства.
Например, условия договора, на основании которого осуществлялось строительство МКД.
В случае, если ИТП "появился" в МКД уже после ввода МКД в эксплуатацию (например, в рамках реконструкции), то следует учитывать, на какие средства и кем было приобретено рассматриваемое оборудование.
Вопрос 11
Как определяется общая площадь всех помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД?
Ответ
ЖК РФ и подзаконные акты Правительства Российской Федерации не содержат порядка определения общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД.
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества в МКД включаются следующие помещения:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Таким образом, при подсчете общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, целесообразно учитывать площади указанных помещений.
В письме Минрегиона России от 22.11.2012 № 29433-ВК/19 указано, что значения общей площади всех помещений в МКД, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД надлежит определять на основе данных, содержащихся в техническом паспорте МКД.
Вопрос 12
Определение состава общего имущества в МКД – это право или обязанность?
Ответ
ЖК РФ прямо не указывает на то, что определение состава общего имущества собственников помещений в МКЖ является обязанностью собственников помещений в МКД.
Однако, учитывая, что определение состава общего имущества собственников помещений в МКД является основой управления МКД, т.е. определением самого объекта управления, то целесообразно считать это обязанностью собственников помещений в МКД.
Вопрос 13
Зачем нужно определять состав общего имущества собственников помещений в МКД?
Ответ
В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в МКД в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. Способ управления МКД не влияет на исполнение данной обязанности собственников помещений в МКД.
Соответственно, если состав общего имущества в МКД не определен, то неизвестно, чем нужно управлять.
В этой связи состав общего имущества в МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, - одно из существенных условий договора управления МКД.
Исходя из основных положений о заключении договора, указанных в ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Таким образом, если состав общего имущества в МКД не включен в условия договора управления МКД, то такой договор не может считаться заключенным.
Утверждение сметы доходов и расходов в ТСЖ, в том числе необходимых расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, затрат на капитальный ремонт и реконструкцию МКД, также не представляется возможным без определения состава общего имущества в МКД.
Вопрос 14
Ранее определенный состав общего имущества в МКД может быть уменьшен?
Ответ
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Вопрос 15
Ранее определенный состав общего имущества в МКД может быть увеличен?
Ответ
Да, может. ЖК РФ не содержит запрета не пересмотр состава общего имущества в МКД.
В силу ч. 2 ст. 44 ЖК РФ собственники помещений в МКД на своем общем собрании вправе принять решение о реконструкции МКД, в том числе, с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений.
Очевидно, что в результате такой реконструкции состав общего имущества будет увеличен.
Вопрос 16
Кто утверждает состав общего имущества собственников помещений в МКД?
Ответ
ЖК РФ не содержит прямого указания на то, кто должен утвердить состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Вместе с тем, согласно п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006, состав общего имущества в МКД определяется:
- собственниками помещений в МКД - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
- органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
- органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
Таким образом, в целях управления МКД, т.е. выполнения обязанности по содержанию общего имущества, состав такого имущества должен утверждаться собственниками помещений в МКД.
А в случаях, предусмотренных ЖК РФ - органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД.
Вопрос 17
Кто определяет состав общего имущества собственников помещений в МКД?
Ответ
В п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, указано, что состав общего имущества определяется:
· собственниками помещений в МКД - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
· органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
· органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
Вопрос 18
Какие объекты относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД?
Ответ
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются:
· помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
· иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
· крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
· земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В ч. 1 ст. 36.1 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в МКД принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП (п.п. 3, 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).
|
